Het kopen van braakliggend land kan een spannende onderneming zijn. Maar als u niet onderzoekt hoe de grond is ingedeeld voordat u deze koopt, kan het zijn dat het bouwen van uw droomhuis of het openen van een kleine winkel strikt verboden is.

Het is niet voldoende om alleen de naam van de bestemmingsaanduiding van de grond te weten (zoals “residentieel” voor woningen of “commercieel” voor winkels en andere zakelijke doeleinden). U moet ook precies weten welk gebruik is toegestaan onder de toegewezen bestemmingsaanduiding, en welke beperkingen daarom voor u als grondeigenaar zouden kunnen gelden.

Wat is zonering en hoe beïnvloedt het u?

De zonering van onroerend goed wordt meestal geregeld door lokale wetten (ook wel verordeningen genoemd), die het land in verschillende gebieden of “zones” verdelen. Het gebruik van een gebied is beperkt tot de doeleinden die in de toepasselijke zone zijn toegestaan.

Het doel van zonering is gewoonlijk het gebruik van land te organiseren voor maximale efficiëntie en leefbaarheid. Commerciële bedrijven, bijvoorbeeld, zijn over het algemeen efficiënter en succesvoller wanneer ze dicht bij elkaar gegroepeerd zijn (in een “commerciële” zone), en de meeste mensen zullen liever een huis bouwen op een terrein in een zone waar industrieel gebruik verboden is, om de kans te vermijden dat er een lawaaierige, stinkende fabriek naast de deur opduikt.

Gemeenschappelijke typen bestemmingsaanduidingen

Bestemmingsaanduidingen en het gebruik dat onder elke aanduiding is toegestaan, variëren van gebied tot gebied. Gemeenschappelijke bestemmingsaanduidingen kunnen zijn:

• “Residentiële” gebieden waar woningen of andere wooneenheden zijn toegestaan.
• “Commerciële” gebieden waar de exploitatie van winkels, kantoren, restaurants, theaters, enzovoort is toegestaan.
• “Industriële” locaties, waar productiebedrijven (fabrieken) zijn toegestaan.
• “Landelijke” locaties voor boerderijen en ander open land.
• “Historische” gebieden, die bescherming bieden aan structuren met een historische betekenis.
• “Milieu” gebieden, die gevoelige natuurgebieden beschermen.
• “Esthetische” gebieden, die voorschrijven hoe structuren er in het gezoneerde gebied uit moeten zien.

Zoneringstypen worden soms verder uitgesplitst, in subtypen. Zo kan een woongebied verschillende subtypes omvatten, die elk een andere woningdichtheid toestaan (zoals “Residentieel 1” voor eengezinswoningen, “Residentieel 2” voor duplexen, triplexen en fourplexen, en “Residentieel 3” voor alle woningen met meer dan vier eenheden).

Er kan ook meer dan één zone van toepassing zijn op een onroerend goed. Zo kan een stuk grond met de bestemming “Landelijk” ook in een milieuzone liggen, of ook in een esthetische zone (of in alle drie tegelijk).

Alle manieren waarop u het eigendom wilt ontwikkelen of gebruiken, moeten voldoen aan alle van toepassing zijnde bestemmingsaanduidingen, dus u moet alle vereisten bekijken voordat u een stuk grond koopt waarop u wilt bouwen.

Een bestemmingsaanduiding “Landelijk” kan bijvoorbeeld slechts één huis op het eigendom toestaan, of het aantal en de grootte van eventuele bijgebouwen beperken. Als het land ook in een “milieu”-zone ligt, kan de bouw op bepaalde delen van het land verboden zijn, of moet u misschien ongestoorde dierlijke habitat (zoals bestaande bomen of weiden) op het land behouden.

Als het land ook in een “esthetische” zone ligt, moet u misschien bepaalde verfkleuren en bouwmaterialen gebruiken, binnen bepaalde hoogteparameters bouwen of bouwplannen ter goedkeuring voorleggen aan een beoordelingscommissie voordat u met de bouw begint.

Verordeningen inzake ruimtelijke ordening zijn afhankelijk van de locatie van het land

Elke plaats gebruikt gewoonlijk zijn eigen afkortingen voor de verschillende soorten bestemmingsplannen. Op de ene plaats kan “R1”-zonering bijvoorbeeld een “woon”-zone betekenen, op een andere “R1” een “landelijke” zone.

Ook hebben sommige plaatsen “cumulatieve zonering”, die elk gebruik toestaat dat als minder schadelijk of impactvol wordt beschouwd dan het gezoneerde gebruik. Industriële zones kunnen bijvoorbeeld de grootste impact hebben, gevolgd door commercieel gebruik en woonwijken de kleinste. Dus als u heel graag een huis wilt bouwen in een industriegebied, kunt u dat misschien doen met een cumulatieve zonering.

Reken er echter niet op dat dit systeem in alle gebieden zal bestaan. Een andere locatie maakt misschien geen gebruik van cumulatieve zonering, en staat in plaats daarvan alleen het exacte gebruik toe dat door de aangewezen zone wordt gespecificeerd.

Hoe te weten komen over de zonering van een onroerend goed

De verkoper van het onroerend goed (of makelaar, indien van toepassing) moet in staat zijn om u de zoneringsaanduiding voor het land te vertellen. Het is ook een uitstekend beleid om te bevestigen wat u wordt verteld door te kijken naar een zoneringskaart van het gebied.

De lokale overheidskantoren die zich bezighouden met landgebruik en zonering kunnen u waarschijnlijk een kopie van de toepasselijke zoneringskaart bezorgen. Kijk ook naar de zonering van nabijgelegen eigendommen, om er zeker van te zijn dat andere toegestane toepassingen in het gebied geen probleem zullen vormen. Als u bijvoorbeeld niet in de buurt van een boerderij of fabriek wilt wonen, zorg er dan voor dat de nabijgelegen eigendommen dergelijke toepassingen niet toestaan.

Krijg ook een kopie van de toepasselijke bestemmingsverordeningen en bekijk hun vereisten Als u hulp nodig hebt bij het ontcijferen van de taal van de verordeningen of bij het bepalen welke van toepassing zijn, kan een ervaren onroerend goed advocaat in het gebied u helpen.

U kunt de bestemming laten wijzigen

Wat als u van een bepaald stuk grond houdt, maar het bestemmingsplan u niet toestaat het te gebruiken op de manier die u wilt? Misschien wilt u bijvoorbeeld de groenten die u op het land wilt verbouwen, verkopen door een kleine boerenstand te exploiteren. U komt er echter achter dat de bestemming “landelijk” van het land elke commerciële activiteit op die locatie verbiedt.

U bent niet per definitie kansloos. Soms kunt u het bestemmingsplan laten wijzigen. (Zie Nolo’s artikel “Can Zoning Be Changed to Allow Your Use of Vacant Land?”.)

Als alternatief kunt u misschien een bestemmingsplanvariantie of -vrijstelling krijgen om een gebruik toe te staan dat volgens de huidige bestemming verboden is. Neem contact op met de plaatselijke afdeling bestemmingsplannen om te zien of een van deze mogelijk is, en zo ja, wat de volgende stappen zouden zijn.

Het verkrijgen van een ontheffing, afwijking, of bestemmingsplanwijziging zal waarschijnlijk veel papierwerk, kosten, gedoe, en tijd met zich meebrengen. Bovendien is er geen garantie op succes. Als het verboden gebruik bijzonder belangrijk voor u is, kan het vinden van een ander onroerend goed dat compatibel is met uw gebruik de beste oplossing zijn.

Als u echter aan een bepaald onroerend goed vasthoudt, moet u een clausule in het koopcontract opnemen waarin de koop afhankelijk wordt gesteld van het verkrijgen van de noodzakelijke ontheffing of bestemmingswijziging. De clausule moet een bepaalde periode waarin u kunt het contract annuleren en de terugkeer van uw verdiende geld storting te ontvangen als u niet tevreden bent dat u kunt de bestemming die u nodig hebt te verkrijgen. Een ervaren advocaat of andere onroerend goed professional kan u helpen bij het opstellen van een effectief voorwaardelijk beding om dit te bereiken.

Onderzoek zonering nu om problemen later te voorkomen

Leren over de zonering van het land voordat u koopt kan u helpen ervoor te zorgen dat u niet de fout maakt van de aankoop van een aantal “prachtige” gronden die u niet kunt gebruiken zoals u wilt nadat u ze bezit.