Samenvatting

Een staatsbedrijf stelde voor een nieuwe dam voor de watervoorziening te bouwen om de bestaande bronnen te vergroten. Ons werd gevraagd het bedrijf te helpen de raming van de bouwkosten voor de nieuwe dam te onderzoeken, en de bronnen van onzekerheid in de raming te identificeren en te kwantificeren.

Wij hebben een workshop gehouden en een kwantitatief risicomodel opgesteld. Dit leverde een verdelingscurve op van het bereik van realistisch waarschijnlijke bouwkostenresultaten, om te helpen bij het bepalen van het vertrouwen dat kon worden gesteld in een specifieke kostendoelstelling, begroting of onvoorzien.

Achtergronden

Een staatsbedrijf leverde water- en afvalwaterdiensten aan een groep lokale overheden. Het bedrijf stelde voor een nieuwe dam voor de watervoorziening te bouwen om de bestaande bronnen, die door de toename van de regionale bevolking hun capaciteit bijna hadden bereikt, aan te vullen en om het systeem extra capaciteit te geven voor droogtebeheer.

De locatie voor de dam werd gekozen uit een reeks opties voor de watervoorziening die in de loop van vele jaren geleidelijk waren geïdentificeerd en onderzocht. Op de gekozen plaats bestond de beste damconfiguratie uit een reservoir dat meer dan 2.000 ha landbouwgrond zou inunderen.

Het project omvatte een gedetailleerde milieubeoordeling, de nodige goedkeuringen van planologische en andere instanties, de aankoop van grond en het ontwerp en de bouw van talrijke materiële onderdelen (tabel 1).

Aanpak

De meeste posten die samen de kosten van een project vormen, zijn onzeker, hetzij omdat de complexiteit en de omvang van het werk van tevoren niet precies zijn gespecificeerd, hetzij omdat alleen marktnoteringen zijn verkregen en deze kunnen veranderen wanneer vaste orders worden geplaatst.

Sommige projecten zijn ook onderhevig aan onzekere gebeurtenissen die de kosten met forfaitaire bedragen kunnen doen toenemen. Dit kunnen onwaarschijnlijke gebeurtenissen zijn die niet kunnen worden opgevangen met contractuele voorwaarden, afdekking of verzekering. Een mogelijke gebeurtenis waarmee in deze analyse rekening werd gehouden, was bijvoorbeeld dat de planningsinstantie het bedrijf zou kunnen opdragen een belangrijke bijdrage te leveren aan de verbetering van het lokale wegennet, als erkenning van het feit dat het bouwverkeer voor de dam van deze wegen gebruik zou maken.

Om de onzekerheden in de raming van de bouwkosten te beoordelen, werden de totale kosten in onderdelen opgesplitst, werd de onzekerheid in elk onderdeel beschreven en werden de onderdelen vervolgens opnieuw gecombineerd om een beeld van de totale onzekerheid te krijgen. De onzekerheden en bijbehorende waarschijnlijkheden werden gemodelleerd met behulp van @Risk in Excel.

De kostenraming

Voor verschillende delen van het project waren gedetailleerde kostenramingen ontwikkeld. Deze werden ten behoeve van de analyse vereenvoudigd om de voornaamste oorzaken van variabiliteit in de raming gemakkelijker te kunnen identificeren. De factoren hielden verband met hoeveelheidsvariaties, die gewoonlijk verband hielden met de aard en de plaats van het verrichte werk, of tariefvariaties, die gewoonlijk verband hielden met de soorten middelen die voor elk deel van het werk werden gebruikt en die in het algemeen voor alle soortgelijke werkposten gelden. Door de gemeenschappelijke factoren te identificeren en te onderzoeken, ontstond een duidelijk algemeen beeld van de onzekerheid in de raming.

Voorbereidings- en grondaankoopkosten werden uitgesloten van de onzekerheidsanalyse op grond van het feit dat deze activiteiten al ver gevorderd waren en er een hoge mate van vertrouwen was dat ze binnen het budget zouden worden geleverd.

Tabel 2 vat de structuur van de raming samen.

Tabel 2: Structuur van de kostenraming

Workshopactiviteiten

Wij hebben een workshop gehouden om de onzekerheden in de kostenraming te onderzoeken. Er waren deelnemers van het bedrijf en zijn professionele adviseurs bij betrokken, met een goed collectief begrip van alle in tabel 1 genoemde componenten en van de commerciële aspecten van het project.

Hoeveelheids- en tariefvariaties

Mogelijke variatiemarges werden in de workshop beoordeeld als driepuntsschattingen, met behulp van gestructureerde gegevenstabellen zoals tabel 3. Voor elk bereik werden eerst de slechtste (P99) en de beste (P1) waarden geschat om het proces te “conditioneren” en zowel vertekening door overzekerheid als vertekening door verankering en aanpassing tegen te gaan. Vervolgens werden pessimistische (P90), optimistische (P10) en waarschijnlijke meningen over de variatie ten opzichte van de basisraming gebruikt om een driehoeksverdeling te definiëren (figuur 1).

Tabel 3: Variatie in de hoeveelheid Dambeton

Figuur 1: Interpretatie van de driehoeksverdeling

Tijdschema en escalatie

Een realistisch cashflowprofiel werd gebruikt om de raming over de bouwperiode van het project te “spreiden”. Er werd geen variatie in de startdatum van de bouw beoordeeld.

Onzekerheid in het tijdschema werd in de workshop besproken. Er werd gebruik gemaakt van een spreiding van de planningvariatie om het volledige cashflowprofiel aan te passen, ervan uitgaande dat elke variatie in de planning uniform van toepassing zou zijn op alle delen van het werk. Een toename van 10% in de duur van het tijdschema zou bijvoorbeeld tot gevolg hebben dat het werk in het eerste jaar 10% langer duurt, dat het werk in het tweede jaar een tiende van een jaar later begint en nog eens 10% langer duurt, dat het werk in het derde jaar 0,2 jaar later begint, enzovoort.

In de analyse werden reële (dollars van vandaag) en nominale (geëscaleerde) kasstromen met een bepaald escalatiepercentage in aanmerking genomen. Het escalatiepercentage werd in de eerste analyse niet gevarieerd.

Tijdsafhankelijke indirecte kosten werden opgenomen voor:

• Indirecte kosten van de aannemer voor de dam
• Prijsgebaseerde voorbereidingskosten voor het wegen- en dienstencontract.

In elk geval werden de indirecte kosten of voorbereidingsposten aangepast in verhouding tot de variatie in de tijdsduur. Dit was een voorzichtige benadering van de extra kosten die zouden kunnen ontstaan in geval van verlenging van het projectschema.

Deze aanpassingen vloeiden door in de honoraria voor bouwbeheer en de kosten van het hoofdkantoor.

Andere risico’s

De risico’s in verband met wisselkoersschommelingen werden niet specifiek in aanmerking genomen vanwege het te verwaarlozen aandeel van ingevoerde goederen die nodig zijn voor de bouw. Een afzonderlijke beoordeling van de schommelingen van de brandstof- en staalprijzen werd overwogen om de meer relevante effecten van wisselkoersschommelingen in aanmerking te nemen.

De onzekerheid over het concurrentieniveau op de binnenlandse bouwmarkt werd aangepakt door de schommelingen van de indirecte kosten en de winstmarges in aanmerking te nemen.

Terwijl overstromingen een groot effect zouden kunnen hebben, werd met dit risico rekening gehouden in de tarieven (inclusief verzekeringen) en de onzekerheid van het tijdschema.

Uitkomsten

Wij ontwikkelden een Excel-kasstroommodel dat de kosten zowel nominaal als reëel onderzocht, met @Risk om de verdelingen te modelleren. De genormaliseerde bouwkosten worden geïllustreerd in figuur 2 en samengevat in tabel 4. (Opmerking: de hier getoonde modeluitkomsten zijn uitgedrukt in reële termen; zij zijn genormaliseerd tot een basiskostprijs van 100 miljoen dollar.)

Figuur 2: Verdeling van de bouwkosten

Figuur 3 toont de belangrijkste oorzaken van onzekerheid in de bouwkosten.

• Onzekerheid in de eenheidsprijs van staal werd in verband gebracht met andere grote projecten in de regio, alsmede met internationale marktinvloeden op de prijzen van ruw staal.
• Politieke factoren lagen ten grondslag aan de extra wegenkosten, waarbij werd verwacht dat de plaatselijke autoriteiten hun tijdelijke invloed zouden aanwenden om het project te verplichten de plaatselijke wegen te verbeteren.
• Hoewel sommige aspecten van de onzekerheid over de duur van het project konden worden toegeschreven aan de fysieke bouw, en met name aan de geotechnische omstandigheden, waren er ook sociale factoren in verband met de verplaatsing van graven en het toekomstige gebruik van het historische huis die naar verwachting extra overleg met de gemeenschap zouden vergen.
• De omvang van de herbebossing was nog niet in detail onderzocht op het moment dat wij deze analyse uitvoerden, en er bestond onzekerheid over de vraag of het agentschap voor milieugoedkeuring aanvullende boscompensaties zou eisen.

Figuur 3: Aanjagers van onzekerheid over bouwkosten

Lessen

Het hier besproken project was relatief ongecompliceerd, de onderdelen werden goed begrepen en er waren weinig grote risico’s verbonden aan de bouw zelf. Afgezien van de staalprijs hielden de belangrijkste onzekerheden verband met politieke, sociale en milieukwesties.

De uitkomsten van het model werden gebruikt in de business case voor de stuwdam, en de nominale kasstromen droegen bij aan de analyse van financieringsopties.