Toen ik jaren geleden voor het eerst ging werken met een makelaar om mijn eerste huurwoning te kopen, was een van de eerste vragen die ze me stelde: “Naar welke klasse van onroerend goed bent u op zoek?”

Ik dacht bij mezelf “Klasse? Ben ik te laat voor Engels?”

Mijn makelaar (voorzichtig) beschreef dat de klasse van het activum over het algemeen het “cijfer” aangaf dat het zou krijgen op basis van een A tot en met D-rangschikking (denk middelbare schoolrapportkaarten). Toen ik haar onder druk zette voor meer begeleiding, was dit haar enige advies aan mij: “Blijf weg van D”.

Dus natuurlijk, als een nieuwe investeerder, als D het slechtste was, dan moeten Klasse A activa de beste investering zijn. (

Vandaag weet ik dat dat niet het geval is…

Laat het me uitleggen.

Wat betekent “Klasse” eigenlijk in onroerend goed?

Veel beleggers definiëren de activaklasse puur op basis van de leeftijd van de woning:

• Klasse A: Woningen gebouwd in de laatste 10 jaar
• Klasse B: Woningen gebouwd in de laatste 10-20 jaar
• Klasse C: Woningen gebouwd in de laatste 20-30 jaar
• Klasse D: Woningen gebouwd in de laatste 30 jaar

Maar ik vind deze definitie te eng. De klasse van het goed is veel dynamischer dan alleen de leeftijd van een woning.

Het is te vergelijken met de kleurenindeling op een skiheuvel: groen, blauw, zwart en diamant. (OK, diamant is geen kleur… maar volg me!) Deze rangschikking is gebaseerd op de graad van de helling binnen het skioord. Als u gewend bent blauwe pistes te skiën op uw thuisberg, wanneer u een andere berg bezoekt en daar een blauwe piste skiet, kan het in vergelijking makkelijker (als een groene) of moeilijker (als een zwarte) aanvoelen.

Waarom is dit? Blauw is blauw is blauw… toch?

Fout.

Er is hier meer dan alleen de hellingsgraad van de berg in het spel. Er is de helling van de heuvel, de lengte van de afdaling, obstakels zoals rotsen en bomen, en andere factoren binnen de berg in het spel.

Dit geldt voor het definiëren van activaklassen van stad tot stad. Een klasse B activa (neem mijn huis, bijvoorbeeld) in mijn stad zou een klasse C activa in een stad slechts 10 mijl ten zuiden van mij-en misschien een klasse A activa in een stad slechts 20 mijl ten westen van mij.

Maar volgens de bovenstaande definitie van ouderdom is mijn huis technisch gezien een D-goed.

Waarom is het van belang om de vermogenscategorieën van onroerend goed te evalueren?

Wanneer u een goed op de juiste wijze classificeert, kunt u redelijkerwijs voorspellen hoe dat goed zou kunnen presteren en welk type huurder dat goed zou willen hebben. Hoe “klassieuzer” het totale goed, men zou redelijkerwijs een “klassere” huurder kunnen verwachten.

Door de activaklasse te begrijpen, kunnen we hogere huren, minder leegstand (omdat de huurder wil blijven en zijn leven wil opbouwen), en lagere onderhoudskosten voorspellen.

Hoe kunnen we holistisch kijken naar de klasse van een actief?

Wanneer ik een markt doorzoek, splits ik de klasse van het actief waarnaar ik op zoek ben op basis van vier factoren om een holistisch beeld te krijgen van wat er gaande is buiten alleen de leeftijd van het onroerend goed.

Deze vier factoren zijn:

• Het onroerend goed
• De betaalbaarheid
• De voorzieningen
• De leefbaarheid

Karakteristieken van klasse A, B, C, D Real Estate

Klasse A

Het onroerend goed: Gebouwd in de laatste paar jaar, heeft luxe afwerkingen, en is in een geweldige omgeving. Onderhoud en CapEx zijn meestal zeer laag als gevolg van de leeftijd van het pand.

De betaalbaarheid: De huren zijn meestal erg hoog en de waarde van het onroerend goed ook. Dientengevolge, zijn de hoge inkomensverdieners en de goed-kapitaalkrachtige investeerders gewoonlijk in staat om zich deze gebieden te veroorloven.

De voorzieningen: Meestal gelegen naast geweldige voorzieningen (denk Whole Foods, Nordstrom, Starbucks, enz.), open ruimtes en parken, en geweldige scholen.

De leefbaarheid: De criminaliteit is laag. Als het gaat om eengezinswoningen, is er een grote trots van eigendom, omdat het gebied meestal door de eigenaar wordt bewoond.

Related: 4 Tips waarmee ik 10 A-klasse woningen per jaar met succes kan omkopen

Class B

The Property: Gebouwd in de afgelopen 20 jaar in een goed gebied en heeft bouwer-grade afwerkingen. Onderhoud en CapEx zijn hoger als gevolg van de leeftijd van het pand. Zorg ervoor dat u budget voor eventuele mechanische upgrades.

De betaalbaarheid: Over het geheel genomen heeft deze beleggingscategorie het laagste leegstandspercentage. De huren zijn gematigd hoog en trekken mensen met een modaal inkomen aan. Het vastgoed is ook betaalbaarder voor de meeste investeerders. Een BRRRR is mogelijk om kapitaal te behouden, hoewel het oogsten van grote hoeveelheden eigen vermogen moeilijk kan zijn.

De voorzieningen: Er is nog steeds een goede toegang tot voorzieningen, scholen, en banen.

De leefbaarheid: Criminaliteit is laag. Als het gaat om eengezinswoningen, is er nog steeds een sterk gevoel van trots, omdat de eigenaar-bezit is hoog en de huurders mix is minder dan 25 tot 30 procent. In een recessie kan iemand in een klasse A woning in een klasse B woning wonen.

Klasse C

Het bezit: De ouderdom van het pand wordt een grijs gebied. Het gebied moet sterk worden geëvalueerd. Over het algemeen is het onderhoud hoger en heeft het pand dringend behoefte aan modernisering en reparatie, inclusief mechanische, dak- en andere structurele onderdelen.

De betaalbaarheid: De huren zijn laag tot matig, waardoor dit bezit betaalbaarder is voor mensen met een lager inkomen. Het pand is ook betaalbaarder voor de meeste investeerders. Een BRRRR is mogelijk om kapitaal te behouden en eigen vermogen te oogsten als gevolg van de problemen die kunnen worden opgelost.

De Voorzieningen: Toegang tot goede voorzieningen, scholen en banen zijn geen garantie. U kunt meer budget kruidenierswinkels, pandjeshuizen, contant geld winkels en lage tot midden gerangschikt scholen in de mix.

De leefbaarheid: Criminaliteit is matig en over het algemeen niet gewelddadig. Er kan enig gevoel van eigendom zijn als de huurdersmix de 50 procent nadert.

Gerelateerd: Hoe A-Klasse, B-Klasse, en C-Klasse te evalueren

Klasse D

Het bezit: Deze klasse wordt vaak het “oorlogsgebied” genoemd. De buurt is ouder of in een ernstig stadium van verwaarlozing.

De betaalbaarheid: Woningen zijn goedkoop, maar voor het ongetrainde oog lijken ze goed te verkopen. Toch zijn de reparatiekosten en andere uitgaven ook erg hoog (waardoor je je afvraagt of de cashflow het wel waard is). De huren kunnen grotendeels gesubsidieerd zijn. Er kan weinig tot geen kapitaalbehoud zijn met deze klasse van activa.

De voorzieningen: Er is geen fatsoenlijke toegang tot goede voorzieningen, scholen, of banen (als de huurder zelfs een baan heeft).

De leefbaarheid: Criminaliteit is hoog en vaak gewelddadig. De mix van huurders benadert 75 tot 100 procent met een zeer lage trots op eigendom. Zelfs de politie zal aarzelen om deze gebieden te bezoeken!

Welke klasse van onroerend goed wilt u in uw portefeuille?

Voor mij, ik hou van klasse B activa, zoals deze classificatie voldoet aan mijn beleggen criteria voor een stabiele eigenschap die betaalbaar is voor zowel de huurder en investeerder. Deze panden bieden ook goede voorzieningen en een goede leefbaarheid.

Ook spelen macro-economische factoren een rol, omdat klasse B-vastgoed de neiging heeft het meest veerkrachtig te zijn. Wanneer de markt in de lift zit, zullen bewoners van klasse C-woningen naar klasse B verhuizen om toegang te krijgen tot betere huisvesting, voorzieningen en scholen. En wanneer de markt een neerwaartse trend vertoont, zullen de bewoners van klasse A-vastgoed inkrimpen, en kunnen zij nog steeds toegang krijgen tot goede huisvesting, voorzieningen en scholen in de klasse B-gebieden.

De B-klasse wordt zowel in goede als in slechte tijden gecomprimeerd, waardoor uw grootste winstkiller – leegstand – laag blijft.

Een andere reden waarom ik van B-klasse activa houd, is dat ik als een value-add (of BRRRR-belegger) alle vier de hefbomen van conservatief beleggen (kapitaalbehoud, cashflow, waardestijging en belastingvoordelen) kan aanspreken. Bovendien kan ik inspelen op problemen met uitgesteld onderhoud en heel weinig van mijn eigen geld in het pand achterlaten.

Dus kan ik mijn rijkdom superchargen door mijn kapitaal continu te recyclen om duurzame inkomensstromen te creëren. En wie wil dat niet?

Uiteindelijk kan ik niet gelukkiger zijn met mijn portefeuille die “straight Bs” verdient.