Het plan om Tysons om te vormen tot een beloopbaar stedelijk centrum heeft een probleem met de omvang.

In het streven naar een dicht, beloopbaar stratennet stimuleert Fairfax County grote, geconsolideerde ontwikkelingsprojecten van meer dan 10 acres in Tysons (artikel 6-506 van de bestemmingsplanverordening) – 20 acres in sommige gebieden. Het idee is dat deze projecten groot genoeg zijn om bij te dragen aan een nieuw raster van kleinere straten die voetgangers een alternatief bieden voor de brede, op auto’s gerichte wegen van Tysons.

Maar soms willen eigenaren van onroerend goed niet consolideren. En zoals Emily Hamilton in juni voor GGWash schreef, “hebben grote ontwikkelingen de neiging om niet de diverse en fijnkorrelige gebouwde omgevingen te bieden waar voetgangers meestal van houden.” Met andere woorden, het streven naar een voetgangersraster maakt het tegelijkertijd moeilijker voor Tysons om plaatsen te ontwikkelen waar wandelaars willen lopen.

Het was in de context van dit probleem dat vorige maand, Fairfax County’s Board of Supervisors een herbestemmingsaanvraag goedkeurde voor een grote Tysons-ontwikkeling met een van de kleinste kavels ooit.

Op 1,1 acres is de wijkgrootte voor het 26 verdiepingen tellende gemengde gebouw dat wordt voorgesteld door jrs@tysons LLC de kleinste van elke grote bestemmingsplanaanvraag sinds het Tysons Comprehensive Plan in 2010 werd aangenomen, volgens het laatste jaarverslag van het plan.

De raad van toezichthouders keurde de herbestemmingsaanvraag unaniem goed op aanbeveling van de planningscommissie van het graafschap, waardoor het project naar de ontwerpfase kan gaan.

“Mijn mening … is dat, afgezien van het nu voldoen aan de prestatiedoelstellingen van het plan, een gerechtigde herbestemming de katalysator zal zijn voor aanzienlijke verdere investeringen in dit relatief onderontwikkelde gebied, strategisch gelegen tussen twee metrostations van Tysons,” zei planningscommissaris Phillip Niedzielski-Eichner in een vergadering van 16 september.

Het pand op 8130 Watson Street herbergt momenteel JR’s Stockyards Inn, een steakhouse dat dateert uit 1974. De eigenaren en exploitanten van het restaurant, Jim en Karen Wordsworth, willen het restaurant slopen en vervangen door een gebouw van 270 voet met meer dan 220 appartementen en 3.000 vierkante voet winkelruimte op de begane grond, evenals drie niveaus van ondergrondse parkeergelegenheid. Het grootste deel van het pand ligt binnen een kwart mijl van de Tysons Corner Metro.

John McGranahan, een advocaat voor jrs@tysons, vertelde de raad van toezichthouders dat de Wordsworths al meer dan tien jaar naburige eigendommen benaderen in een poging om een grotere ontwikkeling te consolideren, “tevergeefs”. Hij wees de raad erop dat het meest logische gebied voor consolidatie, als de poging succesvol zou zijn geweest, slechts minder dan acht hectare zou hebben beslaan.

“Ik denk dat als je Tysons-zaken vooruit krijgt, veel van de grote projecten zijn goedgekeurd,” zei McGranahan. “Je zult moeten worstelen met een aantal van deze kwesties waar je niet aan dat 10-acre minimum kunt komen.”

Bouwen op zo’n kleine kavelgrootte in het Tysons-district vereiste dat de raad van toezichthouders een ontheffing van de 10-acre-eis goedkeurde. De Planning Board adviseerde oorspronkelijk om de ontheffing te weigeren, maar veranderde van gedachten toen jrs@tysons open ruimte verbeteringen aanbracht en ermee instemde om 350.000 dollar extra te betalen in het Tysons Grid of Streets Transportation Fund – ongeveer de helft van wat de county denkt dat het zal kosten om een gridstraat naast het nieuwe gebouw aan te leggen.

De ontwikkelaar heeft ook toegezegd om .57 acres aan openbare parkruimte op het terrein, en zal ten minste 20% van de wooneenheden toewijzen aan het Workforce Dwelling Unit verhuurprogramma van de county, waarbij verlaagde huren worden gehandhaafd voor mensen die tot 120% van het Area Median Income verdienen.

Toezichthouder Walter Alcorn vulde het project tijdens de vergadering aan, en zei dat het een model zou kunnen zijn voor andere ontwikkelingsprojecten om de doelen van het Tysons Comprehensive Plan te bevorderen zonder grote geconsolideerde gebieden. Anderen waren het ermee eens: als Tysons streeft naar echte dichtheid, zullen ambtenaren en ontwikkelaars moeten kijken naar voorbeelden als deze om uit te vinden hoe kleinere ruimtes kunnen worden ingevuld terwijl het stedelijke rasterplan op schema blijft.