Opportunistische vastgoedbeleggers die angstig wachten op een golf van noodlijdend vastgoed om de markt te raken, zullen waarschijnlijk veel langer moeten wachten dan ze zich hadden voorgesteld.

Het is waar dat de coronavirus pandemie onze economie in woelige wateren duwde en ongetwijfeld een periode van recessie; maar het resultaat van deze ongeëvenaarde tijd is niet dezelfde flits van noodlijdende verkoop die we zagen in de Grote Recessie. In plaats daarvan zien we een langzame en geleidelijke aanpassing van de huidige vraag en aanbod op de markt, waardoor de waarde en prijsstelling voor bepaalde activa omlaag en andere omhoog worden geduwd.

Om vastgoedwaarden naar beneden te laten storten, moet de marktvraag worden verplaatst. Op dit moment zijn de vastgoedwaarden in veel markten, met name voor eengezinswoningen en woningen, in de lift. Lage voorraden, historisch lage hypotheekrente en grote vraag creëren de perfecte storm voor prijzen om te stijgen, niet te dalen.

Een nieuwe recessie brengt een andere klasse van noodlijdend onroerend goed

Maar niet alle markten en activaklassen worden op dezelfde manier getroffen. Bepaalde commerciële vastgoedsectoren, zoals hotels, winkels en sommige kantoorruimtes, hebben een complete draai van 180 graden gezien als het gaat om de vraag. Plotselinge en scherpe dalingen in het vermogen van huurders om hun huurcontracten te betalen of om hun bedrijven überhaupt te exploiteren, zijn een belangrijke reden voor alarm geweest, met als gevolg een gebrek aan vraag en gedaalde waarden.

De realiteit van miljoenen Amerikanen die plotseling werkloos werden, veroorzaakte een schokgolf door de hypotheekindustrie. De kopers van distressed debt, of vastgoedbeleggers die investeren in niet-presterende hypotheekleningen, keken naar de crisis en veronderstelden dat er een golf van in gebreke blijvend papier op de markt zou komen naarmate de stijgende hypotheekdelinquenties het bank- en financiële systeem onder druk zetten. Kwantitatieve versoepeling, naast andere federale interventies zoals extra werkloosheidsuitkeringen, uitstelplannen, stimuleringscheques en andere federale steun, heeft leners, huurders en financiële instellingen echter de steun geboden die ze nodig hadden om te voorkomen dat noodlijdende verkopen omhoogschieten.

Grote en kleine beleggers zitten aan de zijlijn te wachten tot de deuren opengaan en de vloed begint, maar het is onwaarschijnlijk dat het over de hele linie zal gebeuren zoals het tussen 2008 en 2012 deed. In april 2020 ontdekte Prequin, een aanbieder van gegevens en analyses, dat er in de private equity- en durfkapitaalsector $ 1,48 biljoen aan droog poeder was, dat wil zeggen toegezegd kapitaal van investeerders dat momenteel niet door het bedrijf wordt gebruikt. Er is op dit moment dus een hoop geld ongebruikt. Hoewel de prijzen voor noodlijdende activaklassen niet in de buurt van de bodem zijn, zijn ze aan het dalen, en bepaalde beleggers profiteren van lagere waarden en hogere cap rates in de markten die tot nu toe het hardst zijn getroffen.

Hoewel het waarschijnlijk is dat meer noodlijdend vastgoed langzaam op de markt zal komen, kan nieuw beleid het type noodlijdend vastgoed bepalen dat beschikbaar komt, en mogelijk een deel ervan helemaal stoppen. Beleggers die wachten op noodlijdend vastgoed moeten er voor de lange termijn in zitten en op zoek gaan naar kansen in het huidige moment, bijvoorbeeld door gebruik te maken van aangepast hergebruik van commercieel vastgoed met een lagere waarde of door illiquide beleggers te benaderen die de storm niet kunnen uitzitten. Beleidsmakers hebben duidelijk gemaakt dat verdere hulp in de een of andere vorm op komst is. Afhankelijk van de diepte en het type hulp, is het onwaarschijnlijk dat noodlijdende kopers de kans krijgen die ze verwachtten.