https://pagasleaseattorney.com/all-things-marcellus-radio-show/Question: Moeten landeigenaren olie- en gascontracten afsluiten gezien de huidige lage aardgasprijzen?

Antwoord: It Depends…

Explanation

Pennsylvania landeigenaren moeten zorgvuldig overwegen hoe de huidige lage markt voor aardgasprijzen een negatieve invloed kan hebben op olie- en gasleaseaanbiedingen door energiebedrijven. Zoals ik vaak zeg op All Things Marcellus, zijn gasbedrijven erg slim en weten hun landmannen hoe ze gaslease- en andere aanbiedingen aan landeigenaren moeten presenteren om handtekeningen veilig te stellen. Een veel voorkomende techniek van landmannen is het gebruik van lage aardgasprijzen om landeigenaren ervan te overtuigen slechte gasleases en andere overeenkomsten te ondertekenen.

Common Landman Technique in a Bad Natural Gas Price Market

Landmannen zullen aan landeigenaren uitleggen dat als gevolg van de lage aardgasprijzen in het decennium, het gasbedrijf niet over de financiële middelen beschikt om hogere leasebonussen of hogere royaltypercentages aan te bieden. Het argument gaat verder dat het gasbedrijf in ernstige financiële moeilijkheden verkeert en dat het opmerkelijk en verbazingwekkend is dat het bedrijf u een aanbieding doet om uw eigendom te leasen. De landman legt vervolgens uit dat de lage aardgasprijzen het leasingbudget van het gasbedrijf hebben vernietigd en dat het bedrijf gezien de lage aardgasprijs geen extra bonus per hectare of hoger royaltypercentage kan aanbieden. De landman besluit met uit te leggen hoe gelukkig u bent om enig aanbod te ontvangen en hoe de landman geschokt is dat het gasbedrijf zelfs in staat is om u de huidige lease-aanbiedingen te doen in deze neerwaartse markt.

Op het eerste gezicht lijkt dit misschien logisch dat u geluk hebt om enig aanbod te krijgen en dat u deze kans om te leasen zou moeten aangrijpen. Wanneer u echter alle aspecten van uw lease-aanbod volledig overweegt, kan het duidelijk worden dat u het beste gediend bent met het afwijzen en onderhandelen over het huidige lease-aanbod het huidige aanbod af te wijzen en te wachten tot de aardgasmarkt zich herstelt.

Eigenaren moeten hun persoonlijke en unieke situatie grondig onderzoeken

Er zijn veel ingewikkelde factoren die elke landeigenaar grondig moet overwegen bij het afwegen van een aanbod om hun olie- en gasrechten te leasen. Een lease-aanbod kan voor de een redelijk aanvaardbaar zijn, maar hetzelfde aanbod kan voor de ander volstrekt onaanvaardbaar en ongeschikt zijn. De sleutel tot het nemen van de juiste beslissing is het begrijpen van uw specifieke situatie en het volledig overwegen van alle relevante factoren bij het afwegen van uw gaslease- of ander aanbod.

Een voorbeeld van een aanbod voor een olie- en gaspachtovereenkomst dat voor sommige landeigenaren in deze markt met lage aardgasprijzen niet zinvol kan zijn, is het volgende aanbod:

• 10 jaar olie- en gaspacht op primaire termijn;

• $1.000 per acre bonusbetaling; en

• 12.5% royalty’s voor geproduceerd aardgas, maar postproductiekosten zoals transport via pijpleidingen en afhaalkosten worden afgetrokken van de royaltybetalingen van de grondeigenaar.

$1,000 per acre Bonus Evaluatie

In eerste instantie is naar mijn mening het enige echt aantrekkelijke aspect van dit aanbod de bonusbetaling van $1,000 per acre. Dit betekent dat als het management van het bedrijf de titel goedkeurt en het uitgevoerde gascontract officieel aanvaardt, het bedrijf de landeigenaar $1.000 per acre zal betalen, meestal binnen 90 of 120 dagen nadat de landeigenaar het olie- en gascontract uitvoert en indient bij het bedrijf. Hoewel $1.000 per acre zeker een aardige som geld is, hebben landeigenaren in Pennsylvania in het verleden leasebonusbetalingen van $6.000 per acre of meer veiliggesteld. Hoewel landeigenaren in Pennsylvania in het verleden veel hogere bonussen per acre hebben gekregen, kan een bonus van $1.000 per acre op dit moment een redelijk aanbod zijn voor een bepaald gebied. Anderzijds, in deze huidige lage aardgasprijsmarkt, vertegenwoordigde ik onlangs een landeigenaar in het zuidwesten van Pennsylvania die de hoogste bonus per acre tekende die ik ooit heb onderhandeld. Alle landeigenaren moeten alle relevante factoren in overweging nemen bij het wegen van per acre bonusaanbiedingen in Paid-Up Oil and Gas Leases.

De conclusie hier is dat gasleasemarkten voortdurend veranderen, en elke landeigenaar moet zorgvuldig vroegere leasemarkten, huidige leasemarkten en mogelijke toekomstige leasemarkten in overweging nemen bij het beoordelen van de aangeboden per acre bonus. Natuurlijk is de bonus per acre slechts een van de vele zaken die moeten worden overwogen bij het overwegen van het aangaan van een olie- en gaslease.

Evaluatie 10-jarige primaire termijn lease

Een 10-jarige primaire termijn lease-aanbieding moet waar mogelijk worden vermeden. Bedenk waarom u nu een 10-jarige lease zou moeten afsluiten met een bedrijf dat momenteel een klein leasebudget heeft vanwege de huidige lage aardgasprijzen. Een olie- en gaspachtcontract van 10 jaar geeft het bedrijf minstens 10 jaar de tijd om te boren en betekent absoluut niet dat u binnen 10 jaar verzekerd bent van royalty’s. Vergeet niet dat er doorgaans veel manieren zijn waarop gasbedrijven hun leasecontracten kunnen verlengen zonder dat er gas wordt geproduceerd of royalty’s aan de eigenaar worden betaald. Een primaire leasetermijn van tien jaar is te lang en moet waar mogelijk worden vermeden. Een leasetermijn van 10 jaar op zich zal ertoe leiden dat veel goed geïnformeerde landeigenaren het gasleaseaanbod afwijzen en op zoek gaan naar betere mogelijkheden in de toekomst.

12,5% Natural Gas Royalty with Full Post-Production Cost Deductions Evaluation

Ten slotte, maar misschien wel het belangrijkst, is het aanbod van 12,5% royalty’s met volledige aftrek van de kosten na productie de slechtst mogelijke royalty voor landeigenaren die is toegestaan onder de wet van Pennsylvania. Eenvoudig gezegd kan een landeigenaar in Pennsylvania niet slechter af zijn dan 12,5% royalty’s met volledige aftrek. Ik heb sinds 2008 maar heel weinig landeigenaren vertegenwoordigd die een contract hebben getekend voor een royalty van minder dan 15% en veel landeigenaren uit Pennsylvania hebben een contract van maar liefst 21% weten te bemachtigen op zeer sterke leasingmarkten. Als u een huurofferte van 12,5% overweegt, moet u begrijpen dat dit het laagste royaltypercentage is dat de wet van Pennsylvania toestaat en dat u in de toekomst nooit een lager royaltypercentage aangeboden zult krijgen. Het is echter altijd mogelijk dat u in de toekomst geen leaseaanbiedingen ontvangt, maar als er een overvloedig aanbod van aardgas in uw gebied is, kunt u redelijkerwijs toekomstige leaseaanbiedingen verwachten en kunt u het niet slechter doen dan 12,5% royalty met volledige aftrek van de kosten na de productie.

Samenvatting van de evaluatie van een voorbeeld van een gaslease-aanbieding

In het kort kan een bonus van $1.000 per acre aantrekkelijk lijken, maar in de huidige markt met decennium-lage aardgasprijzen kan men na een gedetailleerde evaluatie redelijkerwijs denken dat er in de toekomst betere aanbiedingen beschikbaar kunnen zijn. Nu er in Pennsylvania zeer weinig wordt geboord, kunnen veel landeigenaren er baat bij hebben dat de markt de tijd krijgt om zich mogelijk te herstellen, zodat gasbedrijven in een betere positie verkeren om landeigenaren gunstigere olie- en gascontracten aan te bieden.

Denk eraan dat deze blog en alle informatie op onze websites geen specifiek advies is voor een individuele landeigenaar en dat alle landeigenaren die serieus overwegen een olie- en gaslease aan te bieden of een aardgasovereenkomst te sluiten, een ervaren olie- en gasadvocaat moeten raadplegen alvorens beslissingen te nemen of een contract te ondertekenen.

Douglas A. Clark, Esq. – Protecting Pennsylvania Landowners