In november van dit jaar zullen de Californische kiezers voor de tweede keer in evenzoveel jaar worden gevraagd om de beperkingen op de huurprijsbeheersing in de Costa-Hawkins Rental Housing Act (“Costa Hawkins”) op te heffen. Het volgende biedt een samenvatting van Proposition 21, door de voorstanders de Rent Affordability Act (“Prop. 21”) genoemd, en de mogelijke implicaties ervan voor residentiële verhuurders en huurders in Californië.
Prop. 10 en Costa-Hawkins
De voorganger, Proposition 10, werd in 2018 door bijna 60% van de kiezers verworpen. Het zou Costa-Hawkins hebben ingetrokken en lokale overheden hebben toegestaan om huurcontrole op elk type huurwoning in te voeren. Costa-Hawkins, aangenomen in 1995, staat lokale overheden toe om huurcontrole in te voeren en te gebruiken, behalve op (a) woningen die voor het eerst werden bewoond na 1 februari 1995, en (b) bepaalde klassen van wooneenheden, zoals condominiums, herenhuizen, en eengezinswoningen. Verhuurders die door Costa-Hawkins worden beschermd, mogen momenteel de huur verhogen tot het markttarief wanneer een huurder een eenheid verlaat.
Prop. 21
Indien goedgekeurd door de kiezers, zou Prop. 21 zou toestaan dat lokale overheden huurcontrole op wooneenheden, met uitzondering van (a) woningen voor het eerst bewoond binnen de laatste vijftien (15) jaar en (b) eenheden die eigendom zijn van natuurlijke personen die niet meer dan twee (2) wooneenheden met afzonderlijke titels, zoals eengezinswoningen, condominiums, en bepaalde duplexen, of onderverdeelde belangen, zoals gemeenschappelijke appartement projecten en voorraad coöperaties. Op grond van voorstel 21 mogen de lokale limieten voor de jaarlijkse huurverhogingen nog steeds restrictiever zijn dan de huidige limiet voor de hele staat. Voor leegstaande woningen waarvan de vorige huurder vrijwillig afstand heeft gedaan, de woning heeft verlaten of op rechtmatige wijze uit zijn woning is gezet, stelt Prop. 21 gedurende de eerste drie (3) jaar van een nieuwe huurovereenkomst een gecombineerde maximale huurstijging van vijftien procent (15%) ten opzichte van de huurprijs die gold voor de onmiddellijk daaraan voorafgaande huurovereenkomst. Dit driejarige huurverhogingsplafond zou bovenop alle huurverhogingen komen die anderszins door lokale wetgeving zijn toegestaan.
Tenant Protection Act of 2019
Prop. 21 volgt op de januari 2020-uitrol van de Tenant Protection Act of 2019, die een staatsbreed huurcontroleplafond voor jaarlijkse huurverhogingen van vijf procent (5%) plus de procentuele verandering in de consumentenprijsindex of tien procent (10%), afhankelijk van welke lager is, heeft vastgesteld. De Huurdersbeschermingswet van 2019, die wordt beschouwd als een van de sterkste door de staat ingevoerde huurverhogingsmaxima en huurdersbeschermingen in het land, heeft geen invloed op de leegstandscontrole, wat betekent dat verhuurders momenteel de initiële huurprijzen voor nieuwe huurcontracten kunnen vaststellen. Als Prop. 21 wordt aangenomen, zou het verhuurders die nu door Costa-Hawkins worden beschermd, feitelijk onmogelijk worden gemaakt om aanvangshuren tegen markttarieven vast te stellen als dit zou resulteren in meer dan vijftien procent (15%) stijging ten opzichte van de huurprijs van de vorige huurder.
Voorstanders van Prop. 21
Voorstanders van Prop. 21 beweren dat de maatregel meer financiële zekerheid voor huurders zou bieden, dakloosheid zou terugdringen en de betaalbaarheidcrisis op de woningmarkt in de hele staat zou helpen verlichten. De Prop. 21-campagne wordt gesponsord door de Aids Healthcare Foundation, en belangrijke voorstanders zijn onder meer senator Bernie Sanders, volksvertegenwoordiger Maxine Waters, de Democratische Partij van Californië en de ACLU van Zuid-Californië.
Oppositie tegen Prop. 21
Voorstanders van Prop. 21 stellen dat de voorgestelde wetswijzigingen huurders zouden schaden doordat ze bouwers in de particuliere sector ervan zouden weerhouden meer betaalbare woningen op de markt te brengen en de waarde van onroerend goed zouden verminderen, wat zou leiden tot minder inkomsten voor gemeenschappen. Californians for Responsible Housing leidt de campagne tegen dit initiatief, met andere tegenstanders waaronder gouverneur Gavin Newsom, de Howard Jarvis Taxpayer Association, de California NAACP State Conference, en het Congress of California Seniors.
Aanwezige stemmen
Voor Prop. 21 aan te nemen en staatswet te worden, moet meer dan vijftig procent (50%) van de stemmen voor dit voorstel “ja” stemmen.
Geschreven door Reuben, Junius & Rose, LLP Advocaat Michael Corbett.
De kwesties die in deze update worden besproken, zijn niet bedoeld als juridisch advies en er wordt geen advocaat-cliënt relatie aangegaan met de ontvanger. Lezers dienen juridisch advies in te winnen alvorens zich te baseren op de hierin vervatte informatie. Reuben, Junius & Rose, LLP is een full service onroerend goed advocatenkantoor. Wij zijn gespecialiseerd in landgebruik, ontwikkeling en recht. Wij verstrekken ook een brede waaier van transactiediensten, met inbegrip van huur, aanwinsten en verkoop, vorming van vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid en andere entiteiten, lening/workout hulp, onderverdeling en condominiumwerk.