De appartementenmarkt in Chicago zag een van zijn meest actieve huurseizoenen in jaren, met verhuurders en vastgoedbeheerders die zich schijnbaar elke week moesten aanpassen aan nieuwe regelgeving, omdat de Coronavirus pandemie veel aspecten van het dagelijks leven opnieuw vorm gaf. Huurders brengen meer tijd door in hun appartementen dan ooit, waardoor ze gedwongen zijn om de functionaliteit van de ruimtes die ze huren opnieuw te evalueren, wat resulteerde in meer huurders die dit seizoen verhuizen.

Als Chicago’s meest vertrouwde ILS, is Domu ingewijd in big data met betrekking tot het gedrag van huurders, evenals prijstrends voor appartementen in Chicago met granulaire details tot op buurtniveau. Voor onze Herfstmarkt Update hebben we besloten om enkele van de trends die we zien door de eerste drie volledige kwartalen van 2020 op te nemen, in vergelijking met dezelfde tijdsperiode in voorgaande jaren om te corrigeren voor de uitgesproken seizoensgebondenheid van de markt.

Hier is een selectie van de meest nieuwswaardige inzichten:

A 6-year Streak of Rent Growth Comes to an End

Tot deze zomer kende Chicago een opwaartse trend van de stadsbrede gemiddelde huurprijs die begon in 2013, met een samengesteld jaarlijks groeipercentage (CAGR) van 1,43 procent. Aan het einde van het derde kwartaal van 2020 zien we echter voor het eerst in zes jaar de stadsbrede gemiddelde huurprijs met 3 procent dalen tot $ 1.702, onder het niveau van 2017.

De grootste drijfveer achter de huurprijsdaling is een overaanbod van appartementen in Chicago in 2020. Dit heeft ertoe geleid dat veel verhuurders, met name onafhankelijke moeder-en-kapperbedrijven, hun prijzen snel hebben verlaagd om langdurige leegstand te voorkomen. Leg deze reactie bovenop de economische onzekerheid, en de huurders in Chicago hadden meer opties dan ze in jaren hebben gezien. En het gaf degenen die onder financiële druk stonden een broodnodige adempauze.

Het is belangrijk om te benadrukken dat deze analyse is gebaseerd op geadverteerde huurprijzen, en niet op de netto effectieve huur, die een steeds populairdere strategie wordt die wordt gebruikt door vastgoedbeheerders om huurders hun verhoudingsgewijs maandelijkse besparingen te laten zien. Dit betekent dat na alle kortingen en concessies die de markt beginnen te overspoelen, de prijzen nog lager zijn dan wat in dit rapport wordt getoond.

Grootste huurprijsdalingen rond de Loop en nabij universiteiten

Gemiddelden kunnen veel details verbergen, maar als we diep in de gegevens duiken, verschilt het verhaal sterk van buurt tot buurt.

Zo zag Lakeshore East een van de grootste dalingen van de huren met 13 procent daling jaar-op-jaar, terwijl andere gebieden in en rond de Loop ook huurdalingen hadden variërend tussen 4 procent en 7 procent.

Hyde Park huur daalde met 7 procent, deels te wijten aan minder vraag van studenten die werden aangespoord om hun lessen op afstand te volgen dit semester als gevolg van Covid-19.

Ondanks de verwachtingen meldden sommige buurten aan de noordkant van Chicago, waaronder Rogers Park, Andersonville en Lincoln Square, een huurgroei van ongeveer 5 procent, met een sterke vraag van jonge Chicago’s die inzetten op de 24/7 levensstijl van deze gebieden, of gewoon omdat ze op zoek waren naar appartementen met meer ruimte, in vergelijking met wat ze dichter bij de Loop kunnen krijgen.

De buurt Bronzeville aan de zuidkant is zeker een uitschieter in het huurseizoen van 2020, met een ongekende toename van de vraag, waarbij huurders massaal op zoek gingen naar appartementen op Domu in dat gebied, gepaard gaande met een huurstijging van 19 procent. Evenzo zagen de huurprijzen in de levendige wijk Pilsen ook een groei van 4 procent, in tegenstelling tot de trends in de hele stad.

Hoewel de huurgroei trends die we zagen in sommige buurten kunnen worden verklaard door een toegenomen vraag, in sommige gevallen is de verandering in de gemiddelde huurprijs het resultaat van een overaanbod van luxe en duurdere eenheden die het gemiddelde hoger scheeftrekken.

Grootste aanbod van Chicago Appartementen in jaren

De coronavirus pandemie resulteerde in veel appartementen die al jaren niet op de markt waren geweest, plotseling leeg kwamen te staan, omdat huurders werden geconfronteerd met de uitdaging om hun appartement in hun kantoor te moeten veranderen, of omdat ze toegang wilden krijgen tot een balkon of patio om toegang te krijgen tot frisse lucht tijdens lockdown, of in sommige gevallen, omdat de huurder werd beïnvloed door economische ontberingen als gevolg van het ongekende aantal ontslagen en verlof.

Wat de reden ook was waarom huurders verhuisden, het seizoen 2020 zag een ongeëvenaard aantal appartementen genoteerd op Domu, evenals een historisch hoge vraag van huurders. In deze uiterst ongewone verschuiving van het aanbod van appartementen was het aanbod in een aantal buurten echter groter dan in andere.

Nemende het stadsbrede gemiddelde van ongeveer 20 procent als benchmark, zagen buurten aan de noordkant, waaronder Andersonville, Rogers Park, Edgewater en Lincoln Square, een kleinere toename in inventaris in vergelijking met het algemene stadsgemiddelde, wat suggereert dat huurders in deze buurten iets meer geneigd waren om hun huurcontracten te verlengen. Terwijl huurders op zoek naar appartementen in de West Loop, Pilsen, Old Town en Lakeview meer opties hadden dan ze in jaren hadden gezien.

Een dreigende uitzettingsgolf?

Uitzettingen zijn top of mind geweest onder zowel huurders als verhuurders in 2020. De belangrijkste vragen rond dit onderwerp zijn of uitzettingen al dan niet zullen worden toegestaan tijdens een volksgezondheidscrisis, en welke opties beschikbaar zijn voor verhuurders wanneer hun huurders niet in staat zijn om hun huur te betalen – hetzij gedeeltelijk of in zijn geheel. Duizenden huurders in de hele stad hebben de huur niet kunnen betalen en zij kunnen te maken krijgen met uitzetting wanneer het uitzettingsmoratorium van Illinois wordt opgeheven.

Domu houdt geen specifieke informatie bij over uitzettingen van huurders of verhuurders, maar ons platform biedt algemene richtlijnen over dit onderwerp, en op basis van de mate van belangstelling voor deze pagina’s schatten we dat dit een kwestie is die dit jaar mogelijk meer dan twintig keer zoveel huurders en verhuurders treft dan wat we in voorgaande jaren hebben gezien.

Over-inventory of Luxury, Some Larger Units Seeing Rent Growth

Kijken we specifiek naar de verandering in huur per eenheidstype voor de top buurten in Chicago, de Loop worstelt met prijsdalingen in alle unit maten, maar vooral onder studio’s; zoals dit gebied onevenredig werd getroffen door sociale onrust en door de nasleep veroorzaakt door worstelende retailers.

Ondertussen hebben grotere eenheden, met name de kleine voorraad van 4 + slaapkamer eenheden te huur, hun prijzen in veel buurten behouden, en zelfs huurgroei gemeld in sommige gevallen, gedreven door welgestelde huurders op zoek naar meer ruimte.

Studio’s, die een aanzienlijk deel van het appartementenbestand van Chicago uitmaken, zien een gemengde prestatie, waarbij buurten zoals River North een duidelijke stijging van de gemiddelde huurprijs laten zien, maar in dit geval wordt de verandering meer gedreven door een overaanbod van luxe eenheden, dan door de reactie van een toegenomen vraag. Terwijl studio’s in populaire gebieden zoals de West Loop, Humboldt Park, Lincoln Park en Logan Square, net zo populair blijven als altijd bij jonge huurders, vooral degenen die het risico van het coronavirus als een minder belangrijke factor in hun besluitvormingsproces zien.

Hoewel deze informatie nuttig kan zijn voor verhuurders die zich klaarmaken om een appartement op de lijst te zetten, moeten we benadrukken dat onder de huidige marktomstandigheden, prijsstelling van het grootste belang is om het succes van een aanbieding te garanderen, en de beste manier om een concurrerende huurprijs te bepalen is door te kijken naar vergelijkbare eenheden. Domu biedt gedetailleerde statistieken op onze website met interkwartiel gemiddelde prijzen per buurt en per type van eenheden voor alle buurten waar er voldoende voorraad is, voor meer details hierover bezoek onze buurten pagina.

Huurders wachten om te zien wat er gebeurt

Nationale trends wijzen op een sterke toename van tijdelijke verhuizingen omdat huurders wachten om te zien wat er gebeurt met de coronavirus crisis en de economie. Domu-gebruikers zijn niet anders, met kortetermijnverhuur die een toegenomen vraag zien omdat sommige huurders in Chicago in een vast patroon zitten.

Wie kijkt naar tijdelijke huisvestingsoplossingen in 2020? Sommige huurders verhuizen naar buitenwijken en minder drukke gebieden om beter te voldoen aan de richtlijnen voor sociale afstand, en studentenhuurders verhuizen mogelijk terug naar huis met hun ouders totdat de campussen volledig zijn opengesteld voor de normale capaciteit. Sommige huurders maken optimaal gebruik van de komst van werken op afstand en virtuele lessen door meer ruimte in hun huurwoningen te zoeken.

Verwacht uitstel – wat kunnen verhuurders doen?

Huurders doen er langer over om een appartement te vinden. In sommige gevallen beginnen ze maar liefst 38 procent eerder dan normaal, omdat de onzekerheid die het huidige klimaat met zich meebrengt veel huurders dwingt om scrupuleuzer te zijn bij het selecteren van een appartement.

Wat kunnen verhuurders doen om deze unieke marktomstandigheden het hoofd te bieden? Om te beginnen zouden verhuurders er verstandig aan doen om de sterke punten van hun huuraccommodatie uit te spelen wanneer ze hun advertenties plaatsen. Voorbij zijn de dagen waar het balkon of achterporch een loutere bijzaak is! Balkons en andere open-air faciliteiten ruimten zijn populairder dan ooit, dus een verhuurder voorbereiden op hun appartement of appartement in Chicago lijst moeten doen hun best om deze ruimtes aantrekkelijk voor potentiële huurders door vegen weg alle overtollige bladeren of patchen pesky scheuren in beton.

De keuken is ook een aandachtspunt onder huurders tijdens de pandemie — zozeer zelfs dat koelkasten in het derde kwartaal van 2020 niet meer op voorraad waren bij veel grote apparatenwinkels. Huurders halen het beste uit het leven in quarantaine met dingen zoals bakken, dus verhuurders zouden er goed aan doen om eventuele tekortkomingen in de keuken direct aan te pakken. Een glanzende keuken met nieuwere apparatuur kan helpen meer huurders aan te trekken voor huurwoningen.