De ontvangst van een uitzettingsbevel is schokkend, zo niet verwoestend. Zelfs als je wist dat het eraan zat te komen, kan het idee dat je je huis kwijtraakt tot onmiddellijke paniek leiden. Maar voordat u grote beslissingen neemt, is het belangrijk om te weten wat uw rechten zijn in deze situatie en hoe u daarop moet reageren.

Eerste stappen

Uw huisbaas kan u niet zomaar mondeling vertellen dat u moet vertrekken. Hij moet het verzoek schriftelijk indienen en in overeenstemming met de lokale, provinciale en/of federale wetten en richtlijnen die huurders een bepaalde tijd geven om het pand te ontruimen. Elke staat heeft specifieke procedures die moeten worden gevolgd, afhankelijk van de redenen voor de ontruiming.

Er zijn vier hoofdtypen van ontruiming. Ze zijn:

Tenant Eviction Notice for Cause

Dit type ontruiming gaat over iets specifieks wat je deed dat uw verhuurder ziet als het schenden van de voorwaarden van uw lease of huurcontract.

Pay Rent or Quit is duidelijk. Deze aanmaning is meestal een verzoek aan u om de achterstallige huurbetalingen binnen een bepaald aantal dagen te voldoen. Deze periode is meestal drie tot vijf dagen, en als uw huur na die tijd nog steeds achterstallig is, bent u verplicht het pand te ontruimen (quit).

Cure or Quit mededelingen worden normaal gesproken gegeven aan huurders die een niet-geldgerelateerde voorwaarde of termijn in de huurovereenkomst hebben overtreden, zoals geluidsovertredingen, oneigenlijk gebruik van de ruimte, illegale activiteiten, parkeerovertredingen, roken binnen, enz. Een huurder krijgt meestal een bepaalde periode om de overtreding te corrigeren of te vertrekken.

Onvoorwaardelijke opzeggingen zijn verreweg de meest afschuwelijke om te ontvangen, omdat ze de huurder geen andere keuze geven dan te vertrekken. Dit type uitzetting is zeldzaam en komt meestal voor wanneer een huurder herhaaldelijk huur heeft betaald na de vervaldatum of helemaal niet, waarschuwingen heeft genegeerd om te stoppen met specifiek gedrag dat de voorwaarden van de huurovereenkomst schendt, illegale activiteiten heeft verricht op het terrein, of ernstige schade heeft veroorzaakt aan het terrein. Vanwege de ernst van deze actie, wordt het gebruik ervan meestal gecontroleerd door de staatswetten.

Verhuuropzegging zonder reden

In sommige omstandigheden kan uw huisbaas u vragen het pand te verlaten, zelfs als u een perfecte huurder bent geweest en altijd uw huur op of voor de vervaldatum hebt betaald. De verhuurder is niet verplicht u de reden te vertellen, maar vaak gaat het om een verkoop van het pand, problemen die het pand onveilig maken, of andere redenen die hij niet hoeft te onthullen. Dit is helaas legaal, maar je krijgt meestal 30 of 60 dagen de tijd om een nieuwe woning te vinden. De enige uitzondering op deze regel is op huur-gecontroleerde woningen, waar sommige staten een reden voor de ontruiming eisen.

Rechtszaken voor ontruiming

Als u berichten om te ontruimen negeert of overtredingen van de huurovereenkomst niet corrigeert, heeft de verhuurder geen andere keuze dan u aan te klagen om het pand te ontruimen. In dit geval ontvangt u zowel een kopie van de gronden voor uitzetting als een dagvaarding van de rechtbank waarin u wordt gesommeerd te verhuizen.

Volgende Stappen

Afhankelijk van het type uitzettingsbevel dat u ontvangt, hebt u verschillende opties om verder te gaan. U kunt uw spullen pakken en gewoon verder gaan, hoewel veel mensen niet de middelen of tijd hebben voor zo’n snelle actie. U kunt voldoen aan de verzoeken van de verhuurder (d.w.z. huur terugbetalen, uw huisdier wegdoen, stoppen met het afspelen van luide muziek) en vragen om een nieuwe kans om een betere huurder te zijn. Of, als u niet bent aangeklaagd door de verhuurder, kunt u op uw plaats blijven en wachten op een onrechtmatige inverzekeringstelling door uw verhuurder en de uitzettingsprocedure naar het volgende niveau brengen, wat betekent dat u voor de rechter moet verschijnen om uzelf te verdedigen.

Voordat u voor de rechter optie kiest, moet u ervoor zorgen dat u een geldige verdediging heeft. Vermijd schelden, zeuren, en zwakke excuses, die de meeste rechters niet zullen tolereren. Als je niet zeker bent van je verdediging of je geïntimideerd voelt door de verhuurder, neem dan contact op met een lokale huurdersrechtengroep of verhuurder-huurder advocaat voor steun en advies.

In elk geval (en indien van toepassing), moet je altijd je best doen om bewijs te leveren dat je de gebreken/inbreuken hebt gecorrigeerd die door de verhuurder worden aangehaald, waardoor de uitzettingsprocedures ongeldig worden. Dit kan onder meer bestaan uit ontvangstbewijzen voor reparaties, foto’s van gecorrigeerde overtredingen zoals overvolle vuilnisbakken buiten, en/of brieven van buren die getuigen dat u het lawaai laag houdt of hun parkeerplaatsen niet gebruikt.

Een andere goede verdediging is te bewijzen dat de verhuurder niet de juiste wettelijke procedures voor de uitzetting heeft gevolgd. Dit wordt meestal gedaan met toepasselijk papierwerk, maar u kunt ook foto’s laten zien van noodzakelijke reparaties die de verhuurder nooit heeft uitgevoerd en uitleggen dat u legaal huur hebt ingehouden totdat de gevaarlijke situaties waren verholpen.

Wat gebeurt er als u verliest

Zelfs als u voldoet aan de verzoeken van de verhuurder en een perfecte rechtszitting uitvoert, kunt u nog steeds verliezen. Als de huisbaas slaagt met de uitzettingszaak tegen u, kunnen zij u en/of uw bezittingen nog steeds niet legaal op straat zetten. Ze moeten eerst de door de rechtbank bevolen uitzetting aan de sheriff voorleggen, een vergoeding betalen voor de dienst van de sheriff, en wachten tot de politie u en uw bezittingen van het eigendom in kwestie begeleidt.