Aan het einde van 2011 verlieten we Californië voor groenere weiden. We waren de ratrace beu, we wilden een eigen huis en we verlangden naar een comfortabelere – en niet te vergeten, goedkopere – manier van leven. Het jaar daarop vonden we ons droomhuis: een prachtig huis uit 1800, gebouwd langs een spoorlijn in Tennessee in 1899. Voor een inwoner van San Francisco en zijn nieuwe bruid was het het perfecte huis om hun Chip en Joanna-ervaring op te doen, hoewel ik toen geen idee had wat een Queen Anne-renovatie precies inhield.

Hier is de Victoriaanse in Manchester, Tennessee toen we haar voor het eerst zagen in 2012.

Toen we het huis kochten, had het drie jaar leeggestaan, maar de funderingen waren goed en er waren geen upgrades nodig voor elektriciteit of loodgieterswerk, wat voor ons een koppeling was. We zouden niet hebben overwogen het te kopen als dat niet het geval was geweest. Er moest echter wel al het andere aan gedaan worden, en we kozen ervoor om een heleboel cosmetische verbeteringen uit te voeren. Laten we zeggen dat ik nu, acht jaar later, de weg weet met een stuk gereedschap.

We dachten dat we hier voor altijd zouden blijven, maar het concept “voor altijd” verandert van je twintiger jaren naar je dertiger jaren naar je veertiger jaren, en zo’n anderhalf jaar geleden waren we er opeens klaar mee. Klaar met leven in een huis dat voor altijd een opknapper zou zijn zolang we het bewoonden, omdat we nooit echt “compleet” zijn met onze omgeving. Klaar om te wonen in een stad die wordt bestuurd door een schadelijke regering die wordt geleid door leugenaars, oplichters en pestdieven die het stelen van lunchgeld van hun zwakkere klasgenoten (in dit geval, alle inwoners van Manchester, Tennessee) nog niet verleerd zijn. Gedaan met wonen op een plaats die goed geschikt was voor een huis en goed geschikt voor een kantoor, maar beslist niet goed geschikt voor beide tegelijk, op de manier waarop dit ondernemerspaar leefde.

Dus vorig jaar rond deze tijd hebben we het Cedar House gekocht, een gelijkvloerse mid-eeuwse moderne schoonheid – ook een opknapper, voor wat het waard is – die zowel ons huis als kantoor tegelijk kon zijn. Omdat we nooit afscheid willen nemen van de Vic, zijn we aan de slag gegaan om de Queen Anne klaar te maken voor commerciële verhuur; het resultaat is, laten we zeggen, een comfortabeler huis dan waar we ooit in hebben gewoond!

Vers geschilderd Victoriaans huis, nadat we in 2019 zijn verhuisd.

En omdat zo velen van jullie onze Victoriaanse renovatie door de jaren heen op sociale media en de blog hebben gevolgd, vond ik dat ik het aan jullie verplicht was om de voor-en-na te laten zien, en ook in detail te beschrijven wat we allemaal hebben gedaan sinds we haar in 2012 kochten.

Over de Victoriaanse

Allereerst zullen we haar eens op een rijtje zetten, zullen we? Haar oppervlakte is ongeveer 2700 vierkante meter met een onafgewerkte zolder op de derde verdieping die bijna de volledige oppervlakte van het huis beslaat en een kwart kelder; Godzijdank voor deze opslagmogelijkheden, want we hadden geen garage of carport en de kastruimte was uiterst beperkt.

Ze staat op een schuin hoekperceel van ongeveer 0,4 acres. Ze werd in 1899 gebouwd in Manchester, Tennessee en was jarenlang eigendom van de familie Reynolds. Zoveel mensen zijn in de loop der jaren langsgekomen terwijl wij aan het werk waren om ons te vertellen hoe hun grootmoeder of tante of de moeder van hun beste vriendin hier ooit woonde toen het nog een pension was. Ik heb geen idee wanneer dit huis voor het laatst bewoond was voordat we in de herfst van 2012 verhuisden, maar het was jaren geleden, zo niet een decennium.

En haar toestand weerspiegelde dat vergankelijke karakter waaraan ze gewend was voordat ze werd bewoond door mijn rusteloze echtgenoot. Elke kamer had een slot met sleutel op de deur voor privé-verhuur, en het interieur, hoewel redelijk onaangeroerd vanuit een restauratie-standpunt, was precies dat … onaangeroerd. En, daarom, verwaarloosd. Ter vergelijking: dit zijn alle foto’s van onze huisinspectie in 2012, toen elke kamer een andere kleur Fruit Loop had.

Het huis stond te boek als een huis met zes slaapkamers en twee badkamers, maar we gebruikten slechts drie kamers als slaapkamers. Beneden hadden we een grote woonkamer die in verbinding stond met de eetkamer, die dienst deed als kantoor; een kleine modderkamer die naar een kwart kelder leidde; een logeerkamer die in verbinding stond met de Florida-kamer; een keuken en een kleine badkamer met douche. Boven was de hoofdslaapkamer, de logeerkamer die we de “Citroenkamer” noemden, de grootste van de slaapkamers, die SVV’s kantoor was, en de grootste van de twee badkamers die, vreemd genoeg, niet verbonden was met een van de slaapkamers.

En hier zijn een paar binnenkijkjes naar hoe ze eruitzag nadat we in 2019 waren verhuisd. Nogal een dramatisch verschil, niet? Het is gek wat een likje verf en wat TLC kunnen doen met een huis dat meer dan 120 jaar oud is.

De Victoriaanse heeft ook een veranda aan de voorkant en een betonnen gedeelte aan de achterkant met een luifel die we eruit hebben gesloopt en waar we uiteindelijk een pergola overheen willen zetten. Wie weet, misschien doen we dat in de toekomst nog wel?

De buitenkant

Voordat we er introkken, hebben we Satisfaction Windows laten komen om alle 66 originele ramen op te meten en te vervangen in een op maat gemaakte Queen Anne-stijl. We hielden de oude – we hebben ze nog steeds in de kelder die we bewaren voor een regendag (of, uh, knutselproject) – maar ze waren oud, zwak en lekten, en de nieuwe hadden nog steeds de oorspronkelijke stijl, terwijl ze veel energie-efficiënter waren. In feite kostte het zelfs in de koudste maanden minder dan 250 dollar om dit huis te verwarmen. Het was verrassend warm in de winter en koel in de zomer. Het vervangen van deze ramen was een van onze grootste posten voor het huis, vooral op voorhand, maar we hadden een bouwlening afgesloten en het was het zo, zo waard.

Exterieur Vooruitgang + Na: 2014 vs 2019

Het was niet lang nadat we erin trokken dat ons dak begon te lekken. Het ergste deel? Het was bijna onmogelijk om iemand te krijgen om ons terug te bellen vanwege de helling van ons huis. Een vriend vond uiteindelijk een ploeg die het snel kon vervangen, en hoewel voor de installatie van het gootstuk hele stukken van het oorspronkelijke hout moesten worden afgebroken, heeft het dak zelf het heel lang uitgehouden en zal het dat ook blijven doen.

Toen we een jaar of twee in het huis woonden, zijn we begonnen met het weghalen van de bevelsiding om die weer te vervangen door nieuw hout. Omdat we naast een bouwmarkt woonden, konden we daar al het materiaal halen en het zo lang als nodig in hun magazijn bewaren.

We wisten niet dat “zo lang als we nodig hadden” drie jaar zou duren. Niet overdreven, zo lang stond het huis maar half overdekt door de oude bevelsiding, met plasticfolie om het water uit de onbedekte plekken te houden. Dit was niet opzettelijk, maar we hadden twee “timmerlieden” die halverwege de klus de geest gaven – een les geleerd: betaal pas als de klus geklaard is en controleer iedereen die voor je komt werken – en wat we ook probeerden, we konden geen legitiem bouwbedrijf in de buurt vinden dat houten bevelsiding kon plaatsen; ze deden allemaal alleen vinyl of baksteen. Met een mix van cederhouten dakspanen en cipressen zijspanten was het meer dan alle aannemers die we smeekten om het werk te doen, wilden doen.

Ten slotte, toen we wanhopig werden, vonden we een bedrijf uit Murfreesboro dat ons net iets minder dan $10.000 rekende om het werk af te krijgen. Meer dan we wilden betalen, maar het was het waard – en de volgende maand gingen ze failliet, dus ik ben blij dat ze het af hadden voordat dat gebeurde! 2014 vs 2019

In datzelfde tijdsbestek kwamen enkele vrienden ons helpen de voorporch te schilderen, en voordat ze dat deden, hebben we veel van het rottende hout en de spitsen vervangen. We hebben ook het plafond en de vloer van de veranda blauw geschilderd om de boze geesten en de muggen af te weren (en OK, omdat het er cool uitziet). We hebben Ohio Haint Blue gebruikt, dat elke verfwinkel voor je zou moeten kunnen mengen. We zijn begonnen met Benjamin Moore verf, maar zijn snel overgestapt op Sherwin-Williams omdat dat handiger was en ze een goede klantenservice hebben-plus, SVV heeft daar een aannemers account, waar je zeker naar moet vragen als je in de renovatie van huizen zit- maar het is allemaal persoonlijke voorkeur.

Plus, u weet dat mijn plantenliefhebbende echtgenoot wat aan landschapsarchitectuur heeft gedaan op dit hoekperceel! Hij plantte blauwe regen, kiwi’s, bosbessen, lavendel, salie, citroengras, hop, bramen en een keur aan kruiden, die voor het grootste deel nog steeds sterk groeien en het huis langzaam omhullen met gedrapeerd groen en eetbare lekkernijen.

We hebben het terrein ook omheind met een hek dat we zelf hebben gebouwd nadat een paar jaar lang begrafenisondernemers dwars door ons land trokken en de zorgvuldige landschapsarchitectuur van SVV afbraken. Dat was een ander verhaal op zich; nadat de voormalige slecht geïnformeerde directeur voor bouwvoorschriften ons probeerde tegen te houden met een afwijking, en zich toen realiseerde dat er niets in het boek voor bouwvoorschriften stond dat een hek kon verhinderen, zette hij ons een heel jaar terug voordat we het project konden afronden.

En nadat de schutting was geschilderd, schilderden we de hele buitenkant van het huis, wat we drie jaar later weer helemaal opnieuw deden nadat de grondverf was mislukt. Leuk!

Uitgaven aan de buitenkant:

Door het hele huis

Naast de ramen hebben we ook in het hele huis lichtfilterende zonweringen van JustBlinds geïnstalleerd, met verduisterende zonweringen van JustBlinds voor mijn slaapkamer, iets wat we ook hebben gedaan in Myrtle en nu in het Cedar House. Ze zijn betaalbaar, esthetisch aantrekkelijk en kostten ons ongeveer $2,000 voor het hele huis (pro tip: wacht tot ze uitverkoop hebben, en dat is vaak). SVV heeft een hekel aan raambekleding en we zijn het erover eens dat we het daar niet over eens zijn, maar omdat het huis aan het stadsplein staat en omringd wordt door een bouwbedrijf met werknemers die altijd komen en gaan, hadden we een vorm van privacy nodig.

Lemon Room Before + After: 2012 vs 2019

We hebben de meerderheid van de plafonds in het hele huis geschraapt om de lelijke, sinaasappelhuidachtige popcorntextuur te verwijderen die waarschijnlijk een slechte beslissing was die in de jaren 80 is genomen. Als je er ooit over denkt om popcorn te maken, STOP HIER. Maar als je een popcorn puinhoop erft zoals wij, overweeg dan zeker om de plafonds te schuren, op te lappen en wit te schilderen – onze favoriete kleur voor plafonds is Sherwin-Williams flat white, recht uit het blik – omdat het de meest dramatische impact kan hebben in elke kamer. U kunt hier zien hoe het plafond er in het hele huis uitzag via onze woonkamer, die een van de weinige kamers was waar we nooit aan toe kwamen.

Woonkamer voor + na: 2012 vs 2019

Veel van de deuren hadden originele hardware en transoms. We hebben de overbodige deuren verwijderd en opgeslagen in de kelder, en ze vervolgens allemaal teruggeplaatst voordat onze huurders erin trokken, zodat elk kantoor zijn eigen privacy kon hebben. SVV heeft ze allemaal gebeitst om pollen, schimmel en vuil te verwijderen, en ze zien er zo nieuw uit als een 121 jaar oude deur eruit kan zien! We moesten ook een paar knoppen vervangen, zodat er sloten op zaten, maar hebben waar mogelijk alle originele details behouden.

En hoewel Fruit Loops inderdaad een aantrekkelijk palet muurkleuren is, hebben we elk oppervlak een frisse laag witte verf gegeven. We gebruikten de kleurformule Swiss Coffee van Benjamin Moore voor elke kamer, behalve voor de mudroom en de badkamer boven, die we beide in Grey Owl van Benjamin Moore schilderden. Swiss Coffee is de meest gebruikte formule voor #basic en schone neutrale kleuren. Het geeft je de mogelijkheid om knallen van kleur toe te voegen, wat een vereiste is voor waar ik woon.

Stairwell Before + After: 2012 vs 2019

De slaapkamers boven

Op de dag dat we de Vic sloten en de sleutels kregen in augustus 2012, was het eerste wat we deden vlak voordat de zon onderging, naar boven gaan en het lelijke tapijt dat de vloeren in beide slaapkamers bedekte, eruit rukken. Daarna hebben we Gary Parnham, een lokale vloerbedekkingsprofessional, laten komen om de vloer in de Lemon Room, die rood was geschilderd, opnieuw te lakken. De hoofdslaapkamer had geen vloerbedekking, dus vroegen we Gary om tulpenpopulier te leggen dat mettertijd zal verouderen en bij de rest van het huis zal passen, aangezien dat de oorspronkelijke houtsoort is die voor de bovenverdieping is gebruikt.

Beide slaapkamers hadden open haarden die aan het afbrokkelen waren, dus we hebben ze allebei gedemonteerd en er tegelvloeren van een tegelbedrijf uit Nashville op gelegd.

De badkamer boven

De badkamer werd volledig aangepakt, en nu ik erover nadenk, ik heb nooit over de uiteindelijke renovatie geblogd. Hier is de samenvatting: We rukten de linoleum vloer eruit. SVV verplaatste de leidingen. We hebben het porselein afgebroken dat het bad op zijn plaats hield. En we hebben de hele zaak opnieuw ingedeeld door het bad met pootjes naar de andere kant van de kamer te verplaatsen.

We hebben het bad gered en het in veiligheidsgeel geverfd, waarna we een dromerige zeshoekige tegel van Stone Source op de hele vloer hebben gelegd. Met schuine wanden die de daklijn weerspiegelen, was het echt lastig om meubels te vinden die hier zouden passen; maar uiteindelijk vonden we een aantal vintage stukken van Broyhill Brasilia op Craigslist, en veranderden vervolgens een spiegel om het te laten werken. We hebben ook het toilet vervangen, zoals we ook in de badkamer beneden hebben gedaan.

Master Bathroom Before + After: 2012 vs. 2017

The Kitchen

Sadly, we nooit echt aangeraakt dit beest als we koken veel te veel en nooit gespaard van de $ 40.000 of zo het zou nemen om volledig gut de keuken. In plaats daarvan hebben we de muren in een felle kleur geverfd, led-verlichting op het aanrecht geïnstalleerd, een eiland ontworpen dat een plaatselijke houtbewerker voor ons heeft gemaakt en later alle kastdeurtjes verwijderd om de keuken wat opener te maken. Ik had zo’n hekel aan de keuken, dat ik er niet eens bijgewerkte foto’s van heb. Je kunt zien dat de enige badkamer beneden zich achter de keuken bevindt, blijkbaar deden ze dat vroeger ook zo, maar ik ben blij dat ik tegenwoordig weer in een normaal huis woon met een eigen badkamer!

The Florida Room

Tegen het einde van onze tijd in het Victoriaanse huis, begonnen we met mokerslagen. Een van de eerste delen die SVV eruit rukte en dichtte was de overbodige deur tussen de slaapkamer beneden en de Florida kamer. Hij bouwde er een muur overheen, en je kon niet eens zien dat er ooit een deurpost had gezeten. Dit gaf onze huurders veel meer flexibiliteit bij het gebruik van de ruimte (het laatste wat we zagen, was dat ze een tweede koelkast hadden geïnstalleerd en de ruimte nu als keukenruimte gebruiken).

We hebben ook nooit de ramen in de Florida-kamer vervangen, omdat we altijd al van plan waren er een ontbijthoek van te maken en ze eventueel te dichten. Een van de vensterbanken was dus volledig verrot. Nadat we verhuisd waren, hebben we het hele raam en de muur eruit gesloopt en SVV heeft het bedekt met gevelbekleding die bij de rest van het huis past.

Vele mensen vroegen waarom we dat raam niet hadden teruggeplaatst, maar dat was niet nodig. Dit raam keek uit op de schoorsteen, en het is eigenlijk helderder dan het eerst was, nu het is bedekt met een verse laag witte verf om al het andere licht terug te reflecteren in de ruimte.

De slaapkamer beneden

Dit is de kamer waar SVV de afgelopen jaren heeft geslapen (niet oordelen, hij snurkt luid), en hij was uitgerust met twee eenpersoonsbedden voor als de kinderen van onze neefjes kwamen logeren of als we grote groepen vrienden hadden die niet aan elkaar waren gekoppeld maar het wel goed vonden om een kamer te delen.

Voor + na de slaapkamer op de benedenverdieping: 2012 vs 2019

We hebben er niet veel aan gedaan, behalve het dichten van de eerder genoemde deuropening, evenals het dichten van de bovenkant van een kastingang die ooit was bedekt met glas-in-lood. Deze kamer was altijd al in vrij goede staat en heeft de mooiste schouw in het hele huis; ook de enige van onze zes open haarden die nog de originele tegel heeft.

Wat kost het om een Victoriaans huis uit 1800 te renoveren?

Ik heb al vaker de vraag gekregen wat het kost om een oud huis als dit te renoveren, en dat is zo subjectief. Plus, we hebben niet echt elke trip naar Home Depot of Lowe’s van de afgelopen tien jaar geteld. Niet te vergeten, hoefden we niet te doen een aantal van de grotere items, zoals loodgieterswerk en elektriciteit-en veel van het werk was van ons tweeën, wat betekent dat we bespaard veel daar, dus wat we uitgegeven is niet realistisch, tenzij je een ervaren doe-het-zelver die kan bijna alles aan, zoals mijn getalenteerde man is.

Ik zou met een gerust hart kunnen zeggen dat de totale kosten van deze renovaties boven de zes cijfers lagen, maar dit is gedaan in de loop van zeven jaar, en de oorspronkelijke prijs die we voor het huis hebben betaald, was om te beginnen slechts $ 139.000. We hebben in eerste instantie een bouwlening van $50.000 afgesloten, die we hebben afbetaald toen we ons huis een paar jaar later herfinancierden, en vervolgens hebben we contant geld en creditcards gebruikt voor de resterende renovaties.

Dat gezegd hebbende, de waarde van onroerend goed in Manchester is laag, dus we hebben zeker meer uitgegeven dan we met de verkoop van dit huis zouden kunnen verdienen, wat de reden is waarom we altijd van plan zijn geweest om er een huurhuis van te maken. In een landelijk gebied heeft het geen zin om een Queen Anne als deze zo ingrijpend te renoveren, tenzij je van plan bent om er je eeuwige thuis (of je bedrijf) van te maken, maar ik ben blij met hoe het allemaal is uitgepakt: We hebben zeven heerlijke jaren in deze schoonheid gehad, en nu heeft ze lieve bewoners die haar net zo waarderen als wij.

Heeft u vragen over het renoveren van een Queen Anne Victorian? Stel ze gerust hieronder!

Voor meer doe-het-zelf-tips en huisrenovatiegidsen, bekijk deze berichten:

• Onze meest spontane beslissing tot nu toe: We kochten een Mid-Century Modern Huis
• Kopen & Het renoveren van een huurwoning: Een huiseigenaar vertelt alles
• Een Victoriaans huis ontwerpen: achter de schermen
• Renovatie van onze grote badkamer: Tegels uitkiezen
• Het schilderen van de buitenkant van uw huis: Een hoe-te-gids