Een sleutel tot het beheersen van iets is het begrijpen van de fundering of basis van dat concept, zodat je erop kunt voortbouwen. Als investeerders is ons doel vaak om geld om te zetten in meer geld. Als dat het geval is, is het dan niet belangrijk om te begrijpen wat geld is, waar het vandaan komt en hoe het werkt op het basisniveau?
Op school krijgen we geen les over geld op macro- of zelfs microniveau. Velen begrijpen de basisbegrippen van geld niet, laat staan hoe geld werkt. Een stap terug en kijken naar ons monetaire systeem als geheel geeft ons de mogelijkheid om te kijken naar investeringen met een bredere lens dan alleen gericht op een klein deel van het grote schema.
Velen kijken naar investeringen door alleen te focussen op het specifieke actief. Dit zou zijn als het kijken naar een voetbalwedstrijd door een rietje drinken. Je kunt misschien een duidelijk beeld krijgen van de bal, maar je weet niet echt wat er rond de bal gebeurt om hem het veld op en neer te laten gaan.
Kijken naar het activum en de markt zou zijn als kijken naar dezelfde voetbalwedstrijd door een kartonnen koker van een papieren handdoek. Je zou sommige spelers dicht bij de bal zien en begrijpen waarom de bal de ene of de andere kant op beweegt. Maar als u het rietje of de koker verwijdert en door een volledig, onbelemmerd perspectief kijkt, zult u de coaches zien die spelen oproepen, het weer dat de speloproepen beïnvloedt, het team van coördinatoren in de box dat informatie doorgeeft aan coaches en spelers, en vele andere belangrijke factoren.
Een volledig perspectief in beleggen zou naar het hele systeem kijken – hoe geld werkt en waarom alle partijen worden gestimuleerd om te doen wat ze doen. Als u dit begrijpt, kunt u een aantal basisvragen beantwoorden, zoals “Waarom zou ik investeren in onroerend goed?” of u helpen kansen te zien waar anderen die missen.
Als we bij de wortel van een investering willen beginnen, is het van vitaal belang om te begrijpen wat geld is, hoe het werkt, en welke prikkels er achter alle partijen zitten die betrokken zijn bij een transactie. Om dit te begrijpen, denk ik dat we ons monetaire systeem moeten begrijpen. Ons monetair systeem is een complex schimmenspel, vermengd met rook en spiegels, dat nauwelijks wordt besproken, laat staan onderwezen. In dit artikel zal ik mijn best doen om te beschrijven hoe het monetaire systeem van de Verenigde Staten en vele andere landen werkt. Vervolgens zal ik specifieke voorbeelden geven van hoe deze informatie kan worden gebruikt bij investeringen in de echte wereld, met de nadruk op onroerend goed.
Ons Monetair Stelsel
Het huidige monetaire stelsel in de VS begint bij het Amerikaanse ministerie van Financiën. Het ministerie van Financiën creëert een obligatie die op een obligatieveiling te koop wordt aangeboden. Een schatkistobligatie is in wezen een schuldbekentenis waarin staat: “Als u (koper) mij X dollar geeft, zal ik (schatkist) u Y% rente geven over dat geld gedurende Z jaar, plus de volledige X dollar in hoofdsom.”
Als de Amerikaanse schatkist zegt: “We willen graag 1 biljoen dollar aan obligaties verkopen,” wie stapt er dan op en koopt ze? De grootste banken ter wereld doen dat. Dan gaan die banken op zoek naar kopers van de obligaties tegen een premie. Hier komt de Federal Reserve om de hoek kijken. De Federal Reserve koopt de obligaties van de grote banken en stuurt ze een mooi bedrag aan elektronisch geld. Je vraagt je misschien af waar de Fed al dat geld vandaan heeft. Ze creëerden het uit het niets, niet door te drukken, maar door simpelweg een elektronisch krediet te doen op de rekening van de grote banken bij de Fed.
Related: Hoeveel vastgoedtransacties zou je kunnen doen met een onbeperkte hoeveelheid geld?
Je krabt je misschien op je hoofd. Dus, laat me dit even op een rijtje zetten: Grote Bank X kocht een obligatie van $ 2 biljoen en verkocht het aan de Federal Reserve voor $ 2 biljoen, plus een premie. De Fed zegt dan, “In plaats van dat ik je een cheque stuur, waarom crediteer ik de spaarrekening die je hier bij de Fed hebt niet gewoon?” Grote Bank X zegt, “Tuurlijk, ga je gang.” Met een paar toetsaanslagen heeft de Fed zojuist $2 biljoen aan elektronisch geld gecreëerd dat op de rekening van Big Bank X staat.
Klinkt dat als onzin? Hier is een citaat van onze voormalige voorzitter van de Fed, Ben Bernanke, die het voorbeeld van de echte wereld in 2012 beschreef tijdens een lezing aan de George Washington University:
“Nu, je zou de vraag kunnen stellen, nou, de Fed gaat erop uit en koopt 2 biljoen dollar aan effecten – hoe hebben we dat betaald? En het antwoord is dat wij voor die waardepapieren betaalden door de bankrekeningen te crediteren van de mensen die ze aan ons verkochten, en die rekeningen, bij de banken, kwamen tevoorschijn als reserves die de banken bij de Fed aanhielden. Dus de Fed is een bank voor de banken. Banken kunnen depositorekeningen aanhouden bij de FED, in wezen, en die worden reserverekeningen genoemd. En toen de aankopen van effecten plaatsvonden, betaalden we daarvoor door de hoeveelheid reserves die banken op hun rekeningen bij de Fed hadden, te verhogen.”
Wilt u meer artikelen als deze?
Maak vandaag nog een account aan om de beste blogartikelen van BiggerPocket in uw inbox te ontvangen
Meld u gratis aan
U kunt de volledige lezing hier bekijken en dit exacte citaat op 19:08 van de video.
Dus nu heeft Grote Bank X op magische wijze al dit geld op zijn rekening bij de Fed. Wat gaat Big Bank X doen met al dat nieuwe geld op zijn rekeningen? Nou, Grote Bank X heeft het net goed gedaan met het kopen van schatkistpapieren, dus waarom niet nog wat meer kopen? Ze gaan terug naar de obligatieveiling, kopen meer obligaties, en weer koopt de Fed de obligaties door hun rekening te crediteren. De schatkist houdt een hoop elektronisch geld over dat de bankiers hen hebben betaald. Grote Bank X is lekker rijk van de premies. En de Fed is onaangetast, want alles wat ze deden was een transactie in de computer invoeren om het te laten gebeuren, en nu beginnen ze de Y% rente te innen op de obligaties die ze bezitten.
Als je nog steeds op je hoofd krabt denkend, “Nee, dat kunnen ze niet doen,” hier is een citaat rechtstreeks uit Federal Reserve Bank of Boston, Putting It Simply (1984): “Wanneer u of ik een cheque uitschrijven, moeten er voldoende fondsen op onze rekening staan om de cheque te dekken, maar wanneer de Federal Reserve een cheque uitschrijft, is er geen bankdeposito waarop die cheque wordt getrokken. Als de Federal Reserve een cheque uitschrijft, creëert het geld.”
Maar wacht! Nu heeft de schatkist een hele hoop geld. Wat doen ze ermee? Ze geven het uit! Ze geven het uit aan verschillende onderdelen van de regering, en ze geven het uit aan wegen, bruggen, sociale programma’s en het leger.
De eigenaren en werknemers van de bouwbedrijven, overheidsorganisaties, en alle andere bedrijven/individuen die geld verdienen aan deze overheidsuitgaven, zetten hun loonstrookjes vervolgens op hun bankrekeningen om veilig te worden bewaard.
Het Fractional Reserve Banking System
Omdat wij en veel andere landen een fractional reserve banking system gebruiken, kunnen banken nu een percentage van hun totale deposito’s uitlenen. Hoewel de reserveratio’s kunnen veranderen, mogen banken in veel gevallen 90% van alle deposito’s uitlenen en 10% achter de hand houden voor rekeninghouders om op te nemen als zij hun geld willen hebben. Dit betekent dat 90% van het geld dat de werknemers in ons voorbeeld verdienden en op hun bank zetten, uiteindelijk wordt uitgeleend. Maar dat geld gaat ergens heen, toch? Ja. Ik zal een specifiek voorbeeld geven om uit te leggen waar het heen gaat.
Voor een specifiek maar zeer elementair voorbeeld van fractioneel reserve bankieren en wat het doet met onze geldvoorraad, kijken we naar een schoolmeester. Laten we zeggen dat een lerares $50.000 verdient en het direct op haar bankrekening laat storten. De bank kan dan $45.000, of 90%, van haar inleg uitlenen en doet dat ook. Stel dat die bank besluit om $45.000 uit te lenen aan een bedrijf om een vrachtwagen te kopen. De vrachtwagendealer die de vrachtwagen heeft verkocht, neemt dan de betaling van $45.000 aan en stort die op zijn bankrekening. De bank leent vervolgens 90% daarvan, of $40.500, uit aan iemand die een boot wil. De koper van de boot geeft dan $40,500 aan de verkoper, en de bootverkoper stort het op zijn/haar rekening. En dan leent de bank van de bootverkoper 90% uit. Dit gaat zo maar door totdat de $50.000 die de leraar stortte, is uitgebreid tot $500.000 aan bankleningen.
Wanneer je hoort dat er geen geld wordt gedrukt, liegen ze niet. De printers draaien misschien niet, maar het geld wordt via ons banksysteem opgerekt. De realiteit is dat 92%-96% van al het gecreëerde geld wordt gevormd in dit bankenstelsel.
Deze constante toename van geld in de economie heeft zeker effect. Hoe meer valuta in de cyclus, hoe hoger de prijzen stijgen om aan die valuta te voldoen. Alledaagse mensen werken dan om te betalen voor die dingen die nu meer kosten. We ruilen allemaal ons leven en onze tijd hier op aarde in voor geld om die dingen te kopen die steeds duurder worden.
Wanneer de dollar minder waard is, maakt dat het afbetalen van bestaande schulden eenvoudiger
Wat betekent dit allemaal? Dit betekent dat de Amerikaanse schatkist triljoenen en triljoenen schulden aangaat – ruwweg $19,5 triljoen toen ik dit artikel schreef, maar u kunt het actuele schuldcijfer hier zien. Ze doen dit door dollars te lenen van de Fed, waardoor de geldvoorraad toeneemt en onvermijdelijk inflatie ontstaat.
Waarom zou de schatkist inflatie willen? Het maakt het enorme schuldcijfer minder pijnlijk en makkelijker te betalen. Ik zal het uitleggen. Vier jaar geleden, in ons voorbeeld, leende de schatkist $2 biljoen. Die $2 triljoen had misschien een koopkracht waarmee we 100 vliegdekschepen voor ons leger konden kopen.
Maar vier jaar later, sinds die magisch gecreëerde $2 triljoen zich een weg heeft gebaand door ons banksysteem en is veranderd in $20 triljoen aan particuliere schuld, is het aanbod aan valuta vergroot, en daardoor zijn de prijzen van alles omhoog gegaan om het overschot aan valuta weer te geven. Deze prijsstijging omvat ook de prijzen van vliegdekschepen. Dus de regering kon 100 vliegdekschepen kopen voor $2 biljoen, maar nu zijn er misschien maar 90 vliegdekschepen voor $2 biljoen te koop, omdat hun prijzen met al het andere omhoog zijn gegaan. Dit betekent dat hun 100 vliegdekschepen nu misschien 2,2 biljoen dollar waard zijn, maar ze zijn nog steeds alleen de vaste 2 biljoen dollar verschuldigd die ze geleend hebben. Als de dollar minder waard is, maakt dat het afbetalen van bestaande schulden gemakkelijker.
Inflatie die de koopkracht wegvreet, is een lastige gedachte om te begrijpen, dus laten we eens naar een ander voorbeeld kijken. Joe koopt in 1970 een gloednieuw huis voor $22.000, de mediane prijs van een nieuw huis in de Verenigde Staten in 1970 (u vindt de gegevens in deze grafiek). Joe vindt een bankier die hem een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar geeft. Joe leent de volledige $22.000. Gedurende de volgende 30 jaar betaalt Joe zijn hypotheek af. Terwijl hij deze hypotheek aflost, stijgt zijn huis, net als de prijs van al het andere, langzaam als gevolg van inflatie. Maar moet Joe ooit meer aflossen dan de afgesproken $22.000? Nee. De schuld is een bladwijzer in de tijd, die de koopkracht van de dollar in 1970 bevriest, ook al blijft al het andere in de wereld duurder worden.
Gerelateerd: 7 Toxic Money Habits That Harm Your Financial Future
De overheid begrijpt dit. Hun schuld is gemakkelijker af te lossen naarmate de koopkracht van de dollar verwatert door inflatie. Daar komt nog bij, dat door de toegenomen inflatie de inkomens stijgen, waardoor individuen in hogere belastingschijven terechtkomen, wat het gemakkelijker maakt meer belasting te innen om al die rente op de schuld te betalen.
Als je me niet gelooft, haal het dan rechtstreeks uit de mond van de Federal Reserve:
“De daling van de koopkracht die de houders van geld door de inflatie ondervinden, levert winst op voor de uitgevers van geld” – St. Louis Federal Reserve Bank, Review, nov. 1975, p.22
Er is één stukje van de puzzel dat we nog niet hebben behandeld. Herinnert u zich nog dat de Fed in het begin met de computer obligaties kocht die Y% rente opbrengen? Nou, dat betekent dat de schatkist, die de obligaties uitgaf, de Fed Y% rente plus de hoofdsom schuldig is. Dat moet ergens vandaan komen. Ah, ja, de IRS int dat geld voor de schatkist via de inkomstenbelasting. Ja, ons zuurverdiende geld dat wordt belast, gaat naar het afbetalen van schulden in plaats van het repareren van onze scholen, wegen of iets anders nuttigs.
Hoe dit op u betrekking heeft
Als u zo ver bent gekomen, denkt u misschien: “Hoe heeft dit in hemelsnaam betrekking op mij?” Dat heeft het zeker, en begrijpen hoe ons geld werkt geeft u de mogelijkheid om de dingen anders te zien. Niet alleen zal het je laten zien hoe ons monetaire systeem een zwendel is, het zal je verlichten om jezelf af te stemmen op de onvermijdelijke uitkomst van deze waanzin.
Waarom speel je niet hetzelfde spel als onze regering? Herinner je je ons voorbeeld van Joe die in 1970 zijn huis kocht met schuld? Waarom zouden we niet hetzelfde kunnen doen met al onze beleggingspanden? Ik heb al meerdere malen in andere artikelen gezegd: “De krachtigste instrumenten in onroerend goed zijn schuld en belastingen.” Schuld bevriest de koopkracht van de dollar in de tijd, en onroerend goed is de meest belastingvriendelijke activaklasse die er is.
Ik kan alleen maar geloven dat de hoeveelheid geld die ten onrechte is gecreëerd en in onze economie is geïnjecteerd tijdens de afgelopen jaren van kwantitatieve versoepeling die zijn weg door het bankensysteem vindt, zal resulteren in inflatie. Het kan een paar jaar duren en een paar gebeurtenissen om te gebeuren, omdat veel van dat geld op dit moment in het buitenland is. Maar ik geloof dat wanneer je de hoeveelheid geld in het systeem verhoogt, zoals onze regering heeft gedaan, we de koopkracht van de dollar zullen zien dalen. Daarom is schuld zo krachtig: je maakt een boekenlegger van de koopkracht voordat je de inflatoire resultaten van de acties van onze regering ziet. Door dit te doen, stem je je belangen af op die van de machthebbers.
Ultimately, our monetary system has two paths: Het kan hyperinflateren, of Amerika zal het monetaire systeem grondig moeten herzien. Het is mijn persoonlijke overtuiging dat landen hun vertrouwen in de dollar zullen verliezen en in andere valuta zullen gaan handelen en hun Amerikaanse obligaties zullen dumpen. Dit zal resulteren in veel van ons kwantitatieve versoepelingsgeld dat terugkomt van overzee, en we zullen in hyperinflatie terechtkomen.
In beide scenario’s wil ik tastbare activa zoals onroerend goed bezitten. Als de prijzen omhoog schieten door inflatie, is dat goed voor investeerders in onroerend goed. We zullen enorme waardestijgingen zien, huurverhogingen, en we zijn nog steeds alleen onze oorspronkelijke schuld verschuldigd tegen de lagere kosten. Als de dollar ten onder gaat in een vuurzee en we hebben een full-blown revisie, zou ik graag iets bezitten mensen nog steeds nodig hebben, dus op die manier, wat het volgende monetaire systeem komt in het spel, mijn activa zullen veel van de nieuwe munt waard zijn.
Related: Wil je al je geld verliezen & Cry Yourself to Sleep? Maak deze 4 beginnersfouten!
Inzicht in het monetaire systeem kan ook van invloed zijn op factoren in de dagelijkse gang van zaken in plaats van alleen macro-analyse. Onlangs, bij de aankoop van een multi-miljoen dollar appartementencomplex, onderhandelde ik over een 5% verhoging van de LTV als ik het verschil van 5% in een CD bij hun bank zou storten. Totdat ik dit aanbod deed, zat ik vast aan een LTV van 75%. Toen ik dit aanbod deed, gingen we naar een 80% LTV.
Waarom zouden ze dit doen? Omdat ze in staat waren om 90% van mijn CD uit te lenen aan iemand anders en er meer rente op te verdienen. Ik was blij omdat ik het geld van de CD over 12 maanden zou opnemen. Maar over 12 maanden, moet de bank de lening terugvorderen die ze op mijn CD gestort hebben? Nope. Omdat ik begreep hoe het monetaire systeem werkte, kon ik nog eens $100k lenen. Wat natuurlijk een goede zaak is, want die schuld zal waarschijnlijk verwateren door inflatie.
Of hoe zit het met het nemen van de economische concepten van het monetaire systeem en ze te richten op een specifieke demografische of psychografische groepen? Bijvoorbeeld, als het minimumloon omhoog gaat naar $15 per uur, wat denkt u dat er dan gebeurt? Velen zeggen: “Nou, alle mensen met een laag inkomen zullen worden vervangen door robots.” Ja, misschien een paar, maar wat blijkt uit talloze studies is dat de prijzen van artikelen die een primaire kostenpost zijn voor de mensen van die specifieke bevolkingsgroep, vaker zullen stijgen. Dit komt omdat de valuta werd opgedrongen aan één demografie, en in een vrije markt passen de prijzen zich altijd aan voor overtollige valuta. Het vermogen om te huren (de vraag) zal stijgen terwijl het aanbod gelijk blijft. Als het minimumloon wordt verhoogd tot 15 dollar per uur, kunt u dan verwachten dat de huren in de C- en D-klasse omhoog zullen gaan? Absoluut. Het is geen discussie of dat moreel goed of fout is; het is gewoon een feit als het gaat om vrije markteconomie.
Het is zo belangrijk om te begrijpen hoe ons monetaire systeem werkt en te begrijpen waarom de overheid dingen doet die ze doet. Het hebben van dat begrip zal u de mogelijkheid geven om naar investeringen te kijken door een volledige lens perspectief. Als je dat begrijpt, kun je je eigen beleggingen zodanig positioneren dat ze aansluiten bij de belangen van degenen die de touwtjes in handen hebben, terwijl je jezelf ook beschermt als de boel in elkaar stort door de waanzin.
Dit was een behoorlijk diepgaande discussie. Zijn er vragen? Hoe gebruik JIJ het monetaire systeem in je voordeel?