Situato a poche fermate di metro dal centro di Washington, Eden Center contiene la più alta concentrazione di imprese di proprietà vietnamita sotto lo stesso tetto in America. Durante il suo periodo d’oro negli anni ’90, quando fu aggiunta una nuova ala piena di cibo chiamata Saigon West, i visitatori furono accolti da file su file di venditori di pho, bun bo Hue e altre specialità vietnamite. Gli amanti del cibo venivano da lontano in autobus turistici.

Ma dopo un periodo spaventoso di recessione e chiusure legate al crimine, gli operatori del centro hanno dovuto inaugurare una nuova era di diversità per rimanere a galla. E oggi il quadro è diverso. Inquilini vietnamiti veterani si mescolano con bancarelle di cibo cinese, coreano, taiwanese e thailandese.

L’Eden Center sta perdendo di vista il suo scopo originale? O ora è meglio che mai? Eater si immerge dietro le quinte per trovare alcune risposte.

Con il suo interno di vernice blu a brandelli e il pavimento malconcio, l’aspetto delle ossa invecchiate dell’Eden Center smentisce la sua importanza per la comunità vietnamita-americana.

Molti inquilini sono venuti all’Eden Center per ricostruire le loro vite dopo la guerra del Vietnam. Le bandiere sudvietnamita e americana sventolano una accanto all’altra all’esterno. Nel frattempo, folle di genitori e bambini affollano il ristorante veterano Huong Viet, che si immergono in decine di canh chua (zuppa di pesce acido e verdure) e ca kho (pesce caramellato in una pentola d’argilla) per il pranzo quotidiano.

Huong Viet è come più della metà dei 120 inquilini sotto lo stesso tetto. Circa due terzi delle attività dell’Eden Center sono operative da più di un decennio, e c’è una buona ragione per questo.

La recessione ha portato alcuni ristoranti dell’Eden Center giù con essa nel 2012. Ora, con 10 nuovi contratti d’affitto firmati nell’ultimo anno e una lista d’attesa per diventare un inquilino, i giorni di molti posti liberi sono un lontano ricordo.

“Una recessione solleva un sipario e rivela gli inquilini deboli”, dice Alan Frank, vice presidente senior della Capital Commercial Properties Inc, che possiede il vasto complesso commerciale. “Ora siamo più in sintonia con i bisogni e gli standard delle persone”.

Questo significa che venditori più forti e diversificati stanno riempiendo il centro, e stanno attirando una clientela più diversificata per andare con loro. Prendete Little Sheep Mongolian Hot Pot.

Questa catena cinese con un seguito devoto era una delle aperture più attese del centro nel 2016. Little Sheep è il primo grande ristorante aziendale all’Eden Center, ed è approdato qui dopo aver cercato uno spazio a sud di New York con l’aiuto di un broker nel 2015.

“Sono venuti un fine settimana, hanno visto quanto fosse affollato e hanno detto che è qui che dobbiamo essere”, dice Graham Eddy, consigliere generale associato e vicepresidente della Capital Commercial Properties Inc.

Nel frattempo, uno dei più grandi contratti di locazione è arrivato questa primavera: un bar sportivo di 10.000 piedi quadrati con un menu multiculturale che spera di ospitare eventi e feste nel suo enorme spazio. Questo business è ancora in fase di costruzione, ma hanno in programma di avere intrattenimento vietnamita di notte.

Altri punti fermi non vietnamiti includono Cho Cu Saigon, un ristorante cinese acclamato per il suo maiale al barbecue da quando è entrato nel complesso nel 1995, e Gom Tang E, il primo ristorante coreano del centro. La sua zuppa, che richiede molto tempo, è la preferita del giocatore dei Los Angeles Lakers Kobe Bryant. All’Eden Center, i passanti possono vedere il brodo desiderato cuocere a fuoco lento in un tino gigante.

Al momento i venditori dell’Eden Center sono circa il 10% non vietnamiti. C’è un costo per questo tipo di cambiamento?

Frank dice che l’aggiunta di prodotti non vietnamiti nel mix è stato un gioco da ragazzi. Dice che i giovani vietnamiti-americani di Eden Center hanno dimostrato un maggiore appetito per altri tipi di cucina.

“La nostra giovane clientela ama mangiare da McDonald’s. Vogliono cibo tailandese e messicano e tutto il resto. Non sempre vogliono cibo strettamente vietnamita”, dice.

Nucharin Lapakulchai, proprietario dell’unico ristorante thailandese attivo nel centro, Kao Sarn Thai Street Food, fa eco a questo sentimento. “Amano che ci sia qualcosa di diverso qui”, dice dei clienti curiosi e delle attività vietnamite circostanti.

Lapakulchai si è trasferita negli Stati Uniti dalla Thailandia sei anni fa e si è rivolta a Eden Center per aprire un piccolo ristorante. Chiamato come una strada vivace di Bangkok, il suo attuale top seller è il kha na mu krob, pancia di maiale croccante con broccoli cinesi.

Ma non tutti gli inquilini esistenti amano guardare i nuovi arrivati insediarsi. La proprietaria di Banh Cuon Thang Long, Suong Nguyen, dice di essere rimasta ferma nello stesso posto da 40 posti per 20 anni. È sempre più preoccupata per il futuro.

“Il problema è che ci sono troppi ristoranti in questo centro commerciale”, dice Nguyen. “Abbiamo molto a che fare con la concorrenza. Quando un nuovo ristorante apre, colpisce quasi tutti i proprietari di ristoranti”.

Afferma che è anche in svantaggio finanziario perché i nuovi inquilini pagano un tasso di affitto adeguato che lei dice essere inferiore al prezzo che ha negoziato decenni fa. Per non parlare del fatto che quando i nuovi arrivati si aggiungono al pool di inquilini, Nguyen dice che i clienti possono essere spinti fuori perché “non c’è abbastanza parcheggio”. L’Eden Center ha rifiutato di commentare gli attuali tassi di affitto.

Almeno un inquilino vietnamita ha scelto di passare dall’Eden Center a quelli che dice essere climi commerciali più amichevoli. Four Sisters era un’istituzione molto popolare nel centro. Nonostante il suo collaudato modello di business, otto anni fa ha fatto le valigie e si è trasferito in uno spazio di 5.000 piedi quadrati di dimensioni simili per un affitto comparabile al Merrifield Town Center, dove ora vende gli stessi famosi vermicelli di lattuga e le ciotole pho che hanno generato un seguito di culto all’Eden Center.

“Siamo felici qui”, dice un manager di Four Sisters che ha chiesto di non essere nominato. “Siamo in una buona zona vicino al Mosaic District”

Anche se i venditori dell’Eden Center riflettono più diversità etnica che mai, circa il 90% del centro rimane gestito da famiglie vietnamite dalla prima alla terza generazione. E la popolazione circostante, prevalentemente vietnamita, fornisce la maggior parte della clientela dell’Eden Center. Le famiglie vietnamite hanno messo le radici nella zona negli anni ’80, e c’è una ricaduta più recente con gli affitti alle stelle nelle aree vicine come Clarendon.

Secondo Esri, una società che analizza i dati geografici e spaziali, si prevede che la comunità asiatica passerà dal 14. 6 per cento della popolazione di Falls Church al 14 per cento.6 per cento della popolazione di Falls Church al 15,2 per cento entro il 2021.

Nel frattempo, gli stessi autobus turistici che hanno fatto pellegrinaggi all’Eden Center fin dal suo inizio continuano a fare fermate regolari anche qui. I turisti vietnamiti spesso si recano nell’area metropolitana di Washington con due punti sulla loro lista di cose da fare: Visitare il National Mall e visitare l’Eden Center. Per soddisfare le loro esigenze, ci sono odori alla storia del Vietnam sparsi in tutta la struttura. La torre dell’orologio centrale, per esempio, è una replica di quella che si trova nel mercato centrale di Saigon.

Nonostante il forte seguito tra locali e turisti, non c’è dubbio che la clientela stia cambiando. Al Rice Paper, un ristorante vietnamita moderno acclamato dalla critica e facile da individuare dal parcheggio, può essere difficile trovare un posto a sedere. La sala da pranzo si riempie ogni sera di famiglie vietnamite-americane allargate che si riuniscono intorno a tavoli circolari e di millennial di tutte le origini che escono per un appuntamento.

“Stiamo cercando attivamente in questo momento a Eden di raggiungere i giovani di tutte le etnie”, aggiunge Eddy. “La salute del futuro di Eden dipende dal portare nuovi clienti”. Eddy lavora a stretto contatto con i venditori e li spinge a soddisfare una gamma di clientela.

Per esempio, molti ristoranti non hanno server che parlano inglese, ma Eddy li incoraggia ad averne almeno uno nello staff.

“I menu potrebbero essere imponenti. Così dico ai venditori che quando i clienti non vietnamiti si siedono, devono sapere quali piatti potrebbero piacere”, spiega Eddy.

La carta di riso durante il giorno è circa l’80% vietnamita, stima Eddy. “Di notte, è più pesante per il cliente caucasico”, dice.

Gli affari attuali non sono privi di difficoltà. Prendete Little Viet Garden, che ha aperto all’Eden Center sei mesi fa. Il ristorante ha un forte seguito vietnamita di lunga data, perché una precedente posizione era usata per nutrire frotte di persone a Clarendon negli anni ’90. Ora c’è una marcata differenza al Little Viet 2.0 di Eden Center. “Nel complesso stiamo andando bene”, dice Michael Phan, un co-proprietario dell’azienda di famiglia. “Ma i giorni feriali sono lenti.”

Nei fine settimana, Phan dice che gli affari vanno a gonfie vele “tutto il tempo”. Ma dal martedì al venerdì, c’è un calo significativo dopo le 4 del pomeriggio. Sta pensando di aggiungere uno sconto nei giorni feriali per attirare più clienti per la sua zuppa di noodle di manzo piccante.

Phan sta anche cercando di attirare più clienti non vietnamiti-americani. Per questo sta studiando le opzioni pubblicitarie. “La popolazione vietnamita qui da sola non può coprirci per sette giorni”, spiega.

Un altro modo in cui il centro crea fermento e traffico è quello di infiltrarsi nei social media, il che sembra funzionare. Nei suoi sei anni di gestione della pagina Facebook dell’Eden Center, Eddy dice che il numero di like è salito da un paio di centinaia a quasi 14.000 negli ultimi anni.

Anche alcuni nuovi venditori di tè alle bolle stanno attirando un pubblico più giovane. TeaDM ha aperto sei mesi fa come subaffittuario di Pho Va. Serve bevande speciali, come il Cosmopolitea, con fragole e tè verde al litchi, e rimane aperto fino alle 23 o più tardi nei fine settimana, sparando musica dance. C’è anche Kung Fu Tea, una catena newyorkese focalizzata sul bubble tea taiwanese che ha debuttato lo scorso autunno.

Vivi Bubble Tea and Snow Show è una doppia operazione che arriva quest’anno. Il business ibrido include ghiaccio tritato su un lato del piano di vendita e tè dall’altro. Vivi, che ha appena aperto, venderà anche popcorn di pollo, mentre Snow Show offrirà pasta in stile taiwanese.

Nel frattempo, il franchising Kung Fu Tea, con locali esistenti sparsi in tutta la Virginia settentrionale e altrove, è arrivato subito dopo Little Sheep. Questi arrivi illustrano come la propensione di Capital Commercial Properties per i negozi mom-and-pop rispetto alle entità corporative si sta evolvendo.

Allentando la strada per il nuovo interesse, la precedente parziale reputazione di Eden come un covo di gioco d’azzardo illecito e talvolta di crimini violenti si è ammorbidita negli ultimi anni. Nonostante un tentativo di rapimento relativamente recente, il centro è stato in gran parte privo di storie di criminalità dal 2012. Sembra che una più ampia comunicazione tra i proprietari di attività commerciali e le autorità locali abbia migliorato la situazione.

Sembra che la tecnologia abbia aiutato a ridurre i furti e a scoraggiare altri crimini. Uno sforzo precedente con guardie di sicurezza private si è rivelato “uno spreco di denaro”, secondo Frank. “Dopo essersi consultato con la polizia, Eden Center si è impegnato a installare telecamere di sorveglianza in tutta la proprietà e ora siamo arrivati a 50 telecamere. Abbiamo meno crimine che mai e le telecamere hanno portato ad un certo numero di arresti.”

Circa due terzi delle attività associate allo stigma di un tempo hanno anche chiuso, nota Eddy. Un aumento dei casinò in altre aree di Washington – più recentemente l’Horseshoe a Baltimora e l’MGM Grand nel vicino National Harbor – ha dirottato parte del crimine legato al gioco d’azzardo.

In questi giorni, i titoli dei giornali sull’Eden Center sono più concentrati sui cibi da provare che su affari sgradevoli – e questa attenzione positiva porta naturalmente ulteriore traffico pedonale.

Lo scrittore di cibo Tim Carman del Washington Post passa abitualmente in cerca di materiale per la sua rubrica “$20 Diner” e per le sue rassegne di cibi economici. L’osannato banh xeo, una frittella fritta saporita fatta di farina di riso, acqua e polvere di curcuma, da sola rende il viaggio utile per alcuni. Molti ristoranti seduti ne servono una versione.

E mentre i nuovi inquilini entrano nella mischia, l’aumento della concorrenza ha spinto alcuni negozi esistenti a diversificare le loro offerte. All’Eden Kitchen, per esempio, la manager Cindy Nguyen ha introdotto un piatto di aragoste nel suo ristorante di lunga data a marzo. “È bollito, in stile New Orleans”, dice. “È qualcosa di nuovo per il centro”. I cibi cajun sono stati introdotti in Vietnam durante il periodo coloniale francese, quindi questo piatto si rivolge ad una vasta gamma di clienti.

Altri ristoranti stanno prendendo provvedimenti per combattere i tempi competitivi. Prendiamo ad esempio lo standby vietnamita Phu Quy Deli Delight, che risiede accanto al nuovo arrivato Little Sheep.

Il mercato ha appena stretto un accordo con il californiano Lee’s Coffee per iniziare a vendere i suoi popolari panini e macarons all’interno. Il proprietario Kim Nguyen dice che ha servito opzioni grab-and-go come carne secca e zuppe di noodle negli ultimi sette anni, e la nuova partnership è un modo per alzare il suo gioco.

Come Suong Nguyen, pensa che ci siano già troppi ristoranti a Eden. Ma non è troppo preoccupata per i suoi nuovi vicini – in parte perché dice che le sue offerte sono diverse da quelle dei posti a sedere.

Anche l’inquilino di lunga data del ristorante Huong Viet sa che ha bisogno di evolversi con i tempi per mantenere il business forte, così ha fatto un intero build-out della sua facciata. Ma alcune cose potrebbero non cambiare mai, come il suo collaudato modello cash-only.

Tutto sommato, mentre la gestione ha chiaramente aperto la porta alle imprese al di fuori della sfera d’influenza originale di Eden, non aspettatevi un drastico cambiamento d’identità a breve.

“Anche se abbiamo alcuni ristoranti e attività commerciali non vietnamite, il nostro obiettivo è quello di far rimanere Eden Center un centro commerciale incentrato sul Vietnam per molti anni a venire”, dice Eddy.

La redattrice e critica di ristoranti del Northern Virginia Magazine Stefanie Gans è fiduciosa che l’Eden Center continuerà a esistere indipendentemente da chi si trasferirà.

“È ancora un tesoro e un ottimo posto per portare le persone che non l’hanno sperimentato”, dice, aggiungendo: “È un gioiello al 100%”.”