Co to jest Amortyzacja Ujemna?

Amortyzacja ujemna to termin finansowy odnoszący się do wzrostu salda głównego kredytu spowodowanego brakiem pokrycia odsetek należnych od tego kredytu. Na przykład, jeśli płatność odsetek od pożyczki wynosi $500, a pożyczkobiorca płaci tylko $400, wtedy różnica $100 zostanie dodana do salda głównego pożyczki.

Zrozumienie negatywnej amortyzacji

W typowym kredycie, saldo kapitału jest stopniowo zmniejszane w miarę dokonywania płatności przez kredytobiorcę. Kredyt z ujemną amortyzacją jest zasadniczo zjawiskiem odwrotnym, gdzie saldo kapitałowe rośnie, gdy kredytobiorca nie dokonuje płatności.

Amortyzacja ujemna występuje w niektórych rodzajach kredytów hipotecznych, takich jak kredyty hipoteczne z regulowaną stopą procentową (ARM), które pozwalają kredytobiorcom określić, ile części odsetkowej każdej miesięcznej płatności zdecydują się zapłacić. Każda część odsetek, że zdecydują się nie płacić jest następnie dodawany do salda głównego hipoteki.

Innym rodzajem kredytu hipotecznego, który zawiera negatywne amortyzacji jest tak zwany hipoteki stopniowej płatności (GPM). W tym modelu, harmonogram amortyzacji jest tak skonstruowany, że pierwsze płatności obejmują tylko część odsetek, które będą później naliczane. Podczas dokonywania tych częściowych płatności, brakująca część odsetek zostanie dodana z powrotem do salda głównego kredytu. W późniejszych okresach płatności, miesięczne płatności będą zawierać pełny składnik odsetkowy, powodując szybszy spadek salda głównego.

Although negative amortizations afford flexibility to borrowers, they can ultimately prove costly. Na przykład, w przypadku ARM, kredytobiorca może zdecydować się na odroczenie spłaty odsetek na wiele lat. Chociaż może to pomóc w zmniejszeniu obciążenia miesięcznych płatności w perspektywie krótkoterminowej, może narazić kredytobiorców na poważny szok płatniczy w przyszłości w przypadku późniejszego wzrostu stóp procentowych. W tym sensie, całkowita kwota odsetek zapłaconych przez kredytobiorców może ostatecznie być znacznie wyższa niż gdyby nie polegali na ujemnej amortyzacji, aby zacząć.

Real-World Example of Negative Amortization

Rozważmy następujący hipotetyczny przykład: Mike, kupujący dom po raz pierwszy, pragnie utrzymać swoje miesięczne płatności hipoteczne na jak najniższym poziomie. Aby to osiągnąć, wybiera ARM, decydując się zapłacić tylko niewielką część odsetek w swoich miesięcznych płatnościach.

Załóżmy, że Mike uzyskał swoją hipotekę, gdy stopy procentowe były historycznie niskie. Pomimo tego, jego miesięczne płatności hipoteczne pochłaniają znaczny procent jego miesięcznego dochodu – nawet jeśli skorzysta z ujemnej amortyzacji oferowanej przez ARM.

Ale plan płatności Mike’a może pomóc mu w zarządzaniu wydatkami w krótkim okresie, naraża go również na większe długoterminowe ryzyko stopy procentowej, ponieważ jeśli przyszłe stopy procentowe wzrosną, może on nie być w stanie pozwolić sobie na swoje dostosowane miesięczne płatności. Ponadto, ponieważ strategia niskooprocentowanych płatności Mike’a powoduje, że saldo kredytu spada wolniej niż w innym przypadku, będzie on miał więcej kapitału i odsetek do spłacenia w przyszłości, niż gdyby po prostu płacił pełne odsetki i kapitał należny każdego miesiąca.