Kupno pustej ziemi może być ekscytującym przedsięwzięciem. Ale jeśli nie zbadasz, jak nieruchomość jest podzielona na strefy przed zakupem, może się okazać, że budowa wymarzonego domu lub otwarcie małego sklepu jest surowo zabronione.

Znajomość nazwy przeznaczenia gruntów (takich jak “mieszkalne” dla domów lub “komercyjne” dla sklepów i innych zastosowań biznesowych) nie wystarczy. Musisz również dowiedzieć się dokładnie, jakie zastosowania są dozwolone w ramach przypisanego oznaczenia strefowego i jakie ograniczenia mogą mieć zastosowanie do Ciebie jako właściciela gruntu.

Co to jest podział na strefy i jak on Cię dotyczy?

Podział na strefy nieruchomości jest zazwyczaj regulowany przez lokalne prawa (czasami znane również jako rozporządzenia), które dzielą ziemię na różne obszary lub “strefy”. Obszar użytkowania ziemi jest ograniczony do celów dozwolonych w danej strefie.

Celem podziału na strefy jest zazwyczaj zorganizowanie użytkowania ziemi w celu osiągnięcia maksymalnej wydajności i komfortu życia. Firmy komercyjne, na przykład, są powszechnie bardziej wydajne i udane, gdy są zgrupowane blisko siebie (w strefie “handlowej”), a większość ludzi woli budować dom na nieruchomości w strefie, gdzie zastosowania przemysłowe są zabronione, aby uniknąć szansy, że głośna, śmierdząca fabryka może wyskoczyć obok.

Wspólne rodzaje oznaczeń stref

Oznaczenia stref i zastosowania dozwolone w ramach każdego oznaczenia różnią się w zależności od obszaru. Wspólne oznaczenia stref mogą obejmować:

• “Mieszkaniowe” obszary pozwalające na budowę domów lub innych jednostek mieszkalnych.
• “Komercyjne” obszary pozwalające na prowadzenie sklepów detalicznych, biur, restauracji, teatrów i tak dalej.
• “Przemysłowe” lokalizacje, w których dozwolone są firmy produkcyjne (fabryki).
• “Wiejskie” lokalizacje dla farm i innych terenów otwartych.
• “Historyczne” obszary, oferując ochronę struktur, które mają znaczenie historyczne.
• “Środowiskowe” obszary, które chronią wrażliwe regiony naturalne.
• “Estetyczne” obszary, przepisując, jak struktury muszą wyglądać w obszarze zoned.

Typy stref są czasami podzielone dalej, na podtypy. Na przykład, “mieszkaniowe” podział na strefy może obejmować kilka podtypów, z których każdy pozwala na inną gęstość domów (takich jak “Residential 1” tylko dla domów jednorodzinnych, “Residential 2” dla dupleksów, tripleksów, i fourpleksów, a “Residential 3” dla każdego mieszkania zawierającego więcej niż cztery jednostki).

Więcej niż jedna strefa może również mieć zastosowanie do nieruchomości. Na przykład, ziemia w strefie wiejskiej może być również w strefie środowiskowej lub estetycznej (lub we wszystkich trzech jednocześnie).

Każdy sposób, w jaki planujesz rozwijać lub wykorzystywać nieruchomość musi być zgodny z wszystkimi obowiązującymi oznaczeniami stref, więc musisz przejrzeć wszystkie ich wymagania przed zakupem kawałka ziemi, na którym chcesz budować.

Określenie strefy “wiejskiej” może, na przykład, pozwolić tylko na jeden dom na nieruchomości lub ograniczyć liczbę i rozmiar wszelkich budynków gospodarczych. Jeśli ziemia znajduje się również w strefie “środowiskowej”, budowa na niektórych częściach ziemi może być zabroniona, lub możesz być zmuszony do utrzymania niezakłóconego siedliska zwierząt (takiego jak istniejące drzewa lub łąki) na ziemi.

Jeśli ziemia jest również w strefie “estetycznej”, może być konieczne użycie pewnych kolorów farb i materiałów budowlanych, budowanie w ramach pewnych parametrów wysokości lub przedłożenie planów budowlanych do zatwierdzenia przez komisję rewizyjną przed rozpoczęciem budowy.

Zoning Ordinances Depend on the Land’s Location

Każda miejscowość powszechnie używa swoich własnych skrótów dla różnych rodzajów podziału na strefy. Na przykład, w jednym miejscu, podział na strefy “R1” może wskazywać na strefę “mieszkaniową”, a w innym, “R1” może opisywać strefę “wiejską”.

Również, niektóre lokalizacje mają systemy “łącznego podziału na strefy”, które pozwalają na każde użycie, które jest uważane za mniej szkodliwe lub wywierające mniejszy wpływ niż użycie w strefie. Na przykład, strefy przemysłowe mogą mieć największy wpływ, następny w kolejności jest użytek komercyjny, a najniższy wpływ mają strefy mieszkalne. Więc jeśli jesteś naprawdę chętny do budowy domu w obszarze przemysłowym, kumulatywny podział na strefy może Ci na to pozwolić.

Nie licz na ten system istniejący we wszystkich obszarach, jednak. Inna lokalizacja może nie używać kumulatywnego podziału na strefy, a zamiast tego pozwolić tylko na dokładne wykorzystanie określone przez wyznaczoną strefę.

How to Find Out About a Property’s Zoning

The property’s seller (lub agent nieruchomości, jeśli dotyczy) powinien być w stanie powiedzieć Ci oznaczenie podziału na strefy dla ziemi. Jest to również doskonała polityka, aby potwierdzić, co ci powiedziano, patrząc na mapę zagospodarowania przestrzennego obszaru.

Lokalne biura rządowe, które zajmują się wykorzystaniem gruntów i zagospodarowania przestrzennego może prawdopodobnie zapewnić Państwu kopię odpowiedniej mapy zagospodarowania przestrzennego. Przyjrzyj się również podziałowi na strefy pobliskich nieruchomości, aby upewnić się, że inne dozwolone sposoby użytkowania w okolicy nie będą stanowić problemu. Jeśli, na przykład, nie chcesz mieszkać w pobliżu farmy lub fabryki, upewnij się, że pobliskie nieruchomości nie pozwalają na takie zastosowania.

Otrzymaj również kopię obowiązujących rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego i przejrzyj ich wymagania Jeśli potrzebujesz pomocy w rozszyfrowaniu języka rozporządzeń lub określeniu, które z nich mają zastosowanie, doświadczony adwokat nieruchomości w okolicy może pomóc.

You Might Get the Zoning Changed

Co jeśli kochasz konkretny kawałek ziemi, ale jego podział na strefy nie pozwoli Ci go używać w sposób, w jaki chcesz? Na przykład, być może chcesz sprzedać warzywa, które zamierzasz uprawiać na ziemi, prowadząc mały detaliczny stoisko gospodarstwa. Jednak dowiadujesz się, że “wiejski” podział nieruchomości na strefy zabrania jakiejkolwiek działalności komercyjnej w tej lokalizacji.

Niekoniecznie masz szczęście. Czasami można uzyskać zmianę podziału na strefy. (Zobacz artykuł Nolo “Can Zoning Be Changed to Allow Your Use of Vacant Land?”.)

Alternatywnie, możesz być w stanie uzyskać wariancję lub zwolnienie z podziału na strefy, aby umożliwić użycie zabronione w ramach obecnego podziału na strefy. Sprawdź w lokalnym wydziale zagospodarowania przestrzennego, czy jedno z nich jest możliwe, a jeśli tak, jakie będą następne kroki.

Uzyskanie zwolnienia, odstępstwa lub zmiany zagospodarowania przestrzennego będzie prawdopodobnie wymagało dużo papierkowej roboty, opłat, kłopotów i czasu. Ponadto, nie ma gwarancji sukcesu. Jeśli zakazane użycie jest szczególnie ważne dla Ciebie, znalezienie innej nieruchomości zgodnej z użytkowania może być najlepszym rozwiązaniem.

Jeśli jesteś ustawiony na konkretnej nieruchomości, jednak należy zawrzeć klauzulę w umowie zakupu ziemi warunkującej zakup na pierwszym uzyskaniu niezbędnego zwolnienia lub zmiany zagospodarowania przestrzennego. Klauzula powinna pozwolić na pewien okres czasu, w którym można anulować umowę i otrzymać zwrot zaliczki, jeśli nie jesteś zadowolony, że można uzyskać strefę trzeba. Doświadczony prawnik lub inny profesjonalista z branży nieruchomości może pomóc Ci w sporządzeniu skutecznej klauzuli warunkowej, aby to osiągnąć.

Investigate Zoning Now to Avoid Problems Later

Learning about the land’s zoning before you buy can help ensure you don’t make the mistake of purchasing some “wonderful” land that you can’t use the way you want after you own it.

.