Kiedy po raz pierwszy rozpoczął pracę z Realtor kupić mój pierwszy wynajem lat temu, jedno z początkowych pytań, które zadała mi było, “Jaka klasa nieruchomości są po?”

I thought to myself “Class? Czy ja się spóźniłem na angielski?”.

My Realtor (delikatnie) opisał, że klasa aktywów ogólnie wskazał “stopień” to otrzyma w oparciu o A do D rankingu (pomyśl karty raportowe liceum). Kiedy naciskał ją o więcej wskazówek, to była jej jedyna rada dla mnie: “Trzymaj się z dala od D”.

Więc naturalnie, jak nowy inwestor, jeśli D był najgorszy, to aktywa klasy A musi zrobić najlepszą inwestycję. (Kto nie lubi proste As na ich karty raportu?!)

Dzisiaj wiem, że nie jest to przypadek …

Pozwól mi wyjaśnić.

Co “Klasa” naprawdę oznacza w nieruchomości?

Wielu inwestorów definiuje klasę aktywów wyłącznie przez wiek domu:

• Klasa A: Domy zbudowane w ciągu ostatnich 10 lat
• Klasa B: Domy zbudowane w ciągu ostatnich 10-20 lat
• Klasa C: Domy zbudowane w ciągu ostatnich 20-30 lat
• Klasa D: Domy zbudowane w ciągu ostatnich 30 lat

Ale uważam, że ta definicja jest zbyt wąska. Klasa aktywów jest o wiele bardziej dynamiczna niż tylko wiek nieruchomości.

Jest to bardzo podobne do rankingu kolorów na stoku narciarskim: zielony, niebieski, czarny i diament. (OK, diament nie jest kolorem… ale trzymaj się mnie!) Ten ranking jest oparty na stopniu nachylenia stoku w ośrodku. Jeśli jesteś przyzwyczajony do jazdy na nartach po niebieskich trasach na swojej rodzimej górze, kiedy odwiedzasz inną górę i jedziesz na nartach po niebieskiej trasie, może się to wydawać łatwiejsze (jak na zielonej) lub trudniejsze (jak na czarnej). Niebieski jest niebieski jest niebieski… prawda?

Błąd.

W grę wchodzi tu coś więcej niż tylko stopień nachylenia góry. Jest nachylenie wzgórza, długość biegu, przeszkody, takie jak skały i drzewa, i inne czynniki wewnątrz-górskie w play.

To trzyma się prawdy z definiowaniem klas aktywów miasto do miasta. Aktywa klasy B (weź mój dom, na przykład) w moim mieście byłoby klasy C aktywów w mieście tylko 10 mil na południe ode mnie – i być może klasy A aktywów w mieście tylko 20 mil na zachód ode mnie.

Ale zgodnie z powyższą definicją wieku, mój dom jest technicznie D nieruchomości.

Dlaczego Property Evaluating Asset Classes Matter?

Gdy prawidłowo sklasyfikować składnik aktywów, można racjonalnie przewidzieć, jak ten składnik może wykonywać i jaki rodzaj najemcy będzie chciał tego składnika. Im “classier” ogólny składnik aktywów, można racjonalnie oczekiwać “classier” najemcy.

Dzięki zrozumieniu klasy aktywów, możemy przewidzieć wyższe czynsze, niższe pustostany (ponieważ najemca chce pozostać i budować swoje życie), i niższe koszty utrzymania.

Jak możemy holistycznie spojrzeć na klasę aktywów?

Gdy przeszukuję rynek, rozbijam klasę aktywów, których szukam w oparciu o cztery czynniki, aby uzyskać holistyczny obraz tego, co dzieje się poza samym wiekiem nieruchomości.

Te cztery czynniki to:

• Właściwość
• Dostępność
• Udogodnienia
• Możliwość zamieszkania

Charakterystyka klasy A, B, C, D Nieruchomości

Klasa A

Właściwość: Wybudowana w ciągu ostatnich kilku lat, posiada luksusowe wykończenia i znajduje się w świetnej okolicy. Utrzymanie i CapEx są zazwyczaj bardzo niskie ze względu na wiek nieruchomości.

Przystępność: Czynsze są zazwyczaj bardzo wysokie i tak są wartości nieruchomości. W rezultacie, wysokie dochody i dobrze skapitalizowanych inwestorów są zazwyczaj w stanie sobie pozwolić na tych obszarach.

The Amenities: Zwykle znajdują się obok wielkich udogodnień (pomyśl o Whole Foods, Nordstrom, Starbucks, itp.), otwartych przestrzeni i parków, i świetnych szkół.

Zaradność życiowa: Przestępczość jest niska. Kiedy mamy do czynienia z domów jednorodzinnych, jest wielka duma z własności, jak obszar jest głównie owner-occupied.

Related: 4 Tips That Allow Me to Successfully Flip 10 A-Class Properties Per Year

Class B

The Property: Wybudowany w ciągu ostatnich 20 lat w dobrej okolicy i ma wykończenia klasy budowlanej. Utrzymanie i CapEx są wyższe ze względu na wiek nieruchomości. Należy pamiętać, aby przewidzieć budżet na ewentualne modernizacje mechaniczne.

Przystępność: Ogólnie rzecz biorąc, ta klasa aktywów ma najniższy wskaźnik pustostanów. Czynsze są umiarkowanie wysokie i przyciągają osoby o średnich dochodach. Nieruchomość jest również bardziej przystępne dla większości inwestorów. BRRR jest możliwe, aby zachować kapitał, choć zbieranie dużych ilości kapitału własnego może być trudne.

Udogodnienia: Nadal istnieje dobry dostęp do udogodnień, szkół i miejsc pracy.

Możliwości życia: Przestępczość jest niska. Kiedy mamy do czynienia z domami jednorodzinnymi, nadal istnieje silne poczucie dumy, ponieważ liczba właścicieli jest wysoka, a mieszanka lokatorów jest mniejsza niż 25 do 30 procent. W czasie recesji, ktoś z aktywów klasy A może mieszkać w aktywach klasy B.

Klasa C

Nieruchomości: Wiek nieruchomości staje się szarą strefą. Obszar ten musi być silnie oceniane. Generalnie, utrzymanie jest wyższe i nieruchomość jest w rozpaczliwej potrzebie aktualizacji i naprawy, w tym mechaniczne, dach i inne elementy strukturalne.

Przystępność cenowa: Czynsze są niskie do umiarkowanych, dzięki czemu ten składnik aktywów jest bardziej przystępny dla osób o niższych dochodach. Nieruchomość jest również bardziej przystępne dla większości inwestorów. BRRR jest możliwe, aby zachować kapitał i zbierać kapitał własny ze względu na problemy, które mogą być solved.

The Amenities: Dostęp do dobrych udogodnień, szkół i miejsc pracy nie są gwarancją. Możesz zobaczyć więcej budżetowych sklepów spożywczych, lombardy, sklepy sprawdzania gotówki i niskie do średnich szkół rangi w mix.

The Livability: Przestępczość jest umiarkowana i ogólnie bez przemocy. Nie może być pewne poczucie własności jak mix najemców zbliża się do 50 procent.

Powiązane: Jak oceniać nieruchomości klasy A, klasy B i klasy C

Klasa D

Nieruchomości: Ta klasa jest często nazywana “strefą wojny”. Sąsiedztwo jest starsze lub w poważnym stadium zaniedbania.

The Affordability: Właściwości są niedrogie, ale do niewprawnego oka wydają się przepływ środków pieniężnych dobrze. Jednak koszty napraw i inne wydatki są również bardzo wysokie (co sprawia, że zastanawiasz się, czy przepływ gotówki jest tego wart). Czynsze mogą być w dużej mierze subsydiowane. Nie może być mało lub nie zachowanie kapitału z tej klasy aktywów.

The Amenities: Nie ma przyzwoity dostęp do dobrych udogodnień, szkół, lub miejsc pracy (jeśli najemca nawet ma pracę).

The Livability: Przestępczość jest wysoka i często brutalna. Mieszanka najemców zbliża się do 75 do 100 procent z bardzo niską dumą z własności. Nawet organy ścigania będą się wahać, aby odwiedzić te obszary!

Której klasy nieruchomości chcesz w swoim portfolio?

Dla mnie, kocham klasy B aktywów, jak ta klasyfikacja spełnia moje kryteria inwestycyjne dla stabilnej nieruchomości, która jest przystępna zarówno dla najemcy i inwestora. Nieruchomości te oferują również dobre udogodnienia i dobre warunki do życia.

Also, są makroekonomiczne w grze, jak klasa B aktywów ma tendencję do bycia najbardziej odporne. Gdy rynek jest na fali wznoszącej, mieszkańcy nieruchomości klasy C przeniosą się do klasy B, aby uzyskać dostęp do lepszych warunków mieszkaniowych, udogodnień i szkół. A kiedy rynek jest na fali spadkowej, mieszkańcy nieruchomości klasy A zmniejszają swoją powierzchnię i nadal mają dostęp do dobrych warunków mieszkaniowych, udogodnień i szkół na obszarach klasy B.

Klasa B jest skompresowana zarówno w dobrych, jak i złych czasach, utrzymując numer jeden zabójcy zysku – pustostany – na niskim poziomie.

Innym powodem, dla którego lubię aktywa klasy B jest to, że jako inwestor value-add (lub BRRRR), mogę wyciągnąć wszystkie cztery dźwignie konserwatywnego inwestowania (zachowanie kapitału, przepływy pieniężne, aprecjacja i korzyści podatkowe). Dodatkowo, mogę skapitalizować odroczone problemy konserwacyjne i pozostawić bardzo mało własnych pieniędzy w nieruchomości.

W rezultacie, mogę doładować swoje bogactwo poprzez ciągły recykling mojego kapitału, aby stworzyć trwałe strumienie dochodów. A kto tego nie chce?

W końcu, nie mógłbym być bardziej zadowolony z mojego portfela zarabiającego “proste Bs”.