Plan przekształcenia Tysons w centrum miejskie z możliwością chodzenia ma problem z wielkością.

W dążeniu do gęstej, nadającej się do chodzenia siatki ulic, hrabstwo Fairfax zachęca do dużych, skonsolidowanych projektów rozwojowych o powierzchni ponad 10 akrów w Tysons (artykuł 6-506 rozporządzenia o zagospodarowaniu przestrzennym) – 20 akrów w niektórych obszarach. Idea jest taka, że projekty te są wystarczająco duże, aby przyczynić się do powstania nowej siatki mniejszych ulic dających pieszym alternatywę dla szerokich, skoncentrowanych na samochodach dróg Tysons.

Ale czasami właściciele nieruchomości nie chcą się konsolidować. I jak napisała Emily Hamilton dla GGWash w czerwcu, duże osiedla “nie mają tendencji do zapewniania zróżnicowanego i drobnoziarnistego środowiska budowlanego, które piesi uwielbiają”. Innymi słowy, pogoń za siatką pieszą jednocześnie utrudnia Tysons rozwój miejsc, do których piesi chcą chodzić.

To właśnie w kontekście tego problemu w zeszłym miesiącu Rada Nadzorcza Hrabstwa Fairfax zatwierdziła wniosek o zmianę przeznaczenia dla dużego osiedla Tysons z jedną z najmniejszych działek w historii.

Na 1,1 akra, rozmiar okręgu dla 26-piętrowego budynku o mieszanym przeznaczeniu, proponowanego przez jrs@tysons LLC, jest najmniejszy z wszystkich głównych wniosków o podział na strefy od czasu przyjęcia kompleksowego planu Tysons w 2010 r., zgodnie z najnowszym rocznym sprawozdaniem planu.

Rada Nadzorcza zatwierdziła wniosek o zmianę przeznaczenia jednogłośnie zgodnie z zaleceniem Komisji Planowania Hrabstwa, pozwalając projektowi przejść do fazy projektowania.

“Moim zdaniem … poza spełnieniem celów Planu, uprawniona zmiana przeznaczenia będzie katalizatorem dla dalszych inwestycji w tym stosunkowo słabo rozwiniętym obszarze, strategicznie położonym między dwiema stacjami metra Tysons”, powiedział komisarz ds. planowania Phillip Niedzielski-Eichner podczas spotkania 16 września.

Nieruchomość przy 8130 Watson Street mieści obecnie JR’s Stockyards Inn, steakhouse z 1974 roku. Właściciele i operatorzy restauracji, Jim i Karen Wordsworth, chcą zrównać ją z ziemią, zastępując 270-stopowym budynkiem z ponad 220 mieszkaniami i 3000 stóp kwadratowych powierzchni handlowej na parterze, a także trzema poziomami podziemnego parkingu. Większość nieruchomości znajduje się w odległości ćwierć mili od stacji metra Tysons Corner.

John McGranahan, prawnik jrs@tysons, powiedział Radzie Nadzorczej, że Wordsworthowie zbliżali się do sąsiednich nieruchomości w celu skonsolidowania większego rozwoju przez ponad dekadę, “bezskutecznie”. Zwrócił uwagę zarządu, że najbardziej logiczny obszar konsolidacji, gdyby wysiłki zakończyły się sukcesem, obejmowałby tylko mniej niż osiem akrów.

“Myślę, że gdy sprawy Tysons posuwają się naprzód, wiele dużych projektów zostało zatwierdzonych” – powiedział McGranahan. “Będziesz musiał zmagać się z niektórymi z tych kwestii, gdzie nie można dostać się do tego 10-akrowego minimum.”

Budowanie na tak małej działce w dzielnicy Tysons wymagało od Rady Nadzorczej zatwierdzenia zwolnienia z wymogu 10-akrowego. Rada Planowania pierwotnie zaleciła odrzucenie zwolnienia, ale zmieniła zdanie, gdy firma jrs@tysons wprowadziła ulepszenia otwartej przestrzeni i zgodziła się wpłacić dodatkowe $350,000 do funduszu transportowego Tysons Grid of Streets – około połowy tego, co zdaniem hrabstwa będzie kosztowało wybudowanie ulicy przylegającej do nowego budynku.

Deweloper zobowiązał się również do wybudowania .57 akrów publicznej przestrzeni parkowej na miejscu, a także przeznaczy co najmniej 20% jednostek mieszkalnych na program wynajmu Workforce Dwelling Unit w hrabstwie, utrzymując obniżone czynsze dla osób zarabiających do 120% Area Median Income.

Supervisor Walter Alcorn uzupełnił projekt podczas spotkania, mówiąc, że może to być model dla innych projektów rozwojowych, aby dalej realizować cele kompleksowego planu Tysons bez dużych skonsolidowanych obszarów. Inni zgodzili się: jeśli Tysons dąży do prawdziwego zagęszczenia, urzędnicy i deweloperzy będą musieli przyjrzeć się przykładom takim jak ten, aby dowiedzieć się, jak wypełnić mniejsze przestrzenie, utrzymując jednocześnie plan siatki miejskiej na właściwym torze.

.