Rynek wynajmu mieszkań w Chicago był jednym z najbardziej aktywnych sezonów wynajmu od lat, z właścicielami i zarządcami nieruchomości, którzy musieli dostosowywać się do nowych przepisów pozornie co tydzień, ponieważ pandemia koronawirusa zmieniła wiele aspektów życia codziennego. Najemcy spędzają w swoich mieszkaniach więcej czasu niż kiedykolwiek, co zmusza ich do ponownej oceny funkcjonalności wynajmowanych powierzchni, w wyniku czego w tym sezonie przeprowadziło się więcej najemców.

Jako najbardziej zaufany ILS w Chicago, Dom ma dostęp do dużych danych dotyczących zachowań najemców, jak również trendów cenowych dla chicagowskich mieszkań z dokładnością do poziomu dzielnicy. W naszej jesiennej aktualizacji rynku zdecydowaliśmy się uwzględnić niektóre z trendów, które obserwujemy przez pierwsze trzy pełne kwartały 2020 roku, w porównaniu z tym samym okresem w poprzednich latach, aby dostosować się do wyraźnej sezonowości rynku.

Poniżej znajduje się wybór najbardziej wartych uwagi spostrzeżeń:

A 6-year Streak of Rent Growth Comes to an End

Do lata tego roku Chicago doświadczało trendu wzrostowego średniej ceny czynszu w całym mieście, który rozpoczął się w 2013 roku, ze złożoną roczną stopą wzrostu (CAGR) wynoszącą 1,43 procent. Jednak na koniec III kwartału 2020 roku, po raz pierwszy od sześciu lat, obserwujemy spadek średniego czynszu w całym mieście o 3 procent do 1 702 dolarów, poniżej poziomu z 2017 roku.

Największym motorem spadku czynszu jest nadpodaż mieszkań w Chicago w 2020 roku. To doprowadziło wielu wynajmujących, szczególnie niezależne operacje typu mom-and-pop, do szybkiego cięcia ich cen, aby uniknąć długoterminowych pustostanów. Ta reakcja na niepewność ekonomiczną sprawiła, że chicagowscy najemcy mieli więcej możliwości wyboru niż przez ostatnie lata. A to dało tym, którzy cierpieli z powodu obciążeń finansowych, bardzo potrzebne wytchnienie.

Należy podkreślić, że ta analiza jest oparta na reklamowanych czynszach, a nie na czynszu efektywnym netto, który staje się coraz bardziej popularną strategią stosowaną przez zarządców nieruchomości, aby pokazać najemcom ich proporcjonalne miesięczne oszczędności. Oznacza to, że po wszystkich zniżkach i ulgach, które zaczynają zalewać rynek, ceny są jeszcze niższe niż te przedstawione w tym raporcie.

Największe spadki czynszów wokół pętli i w pobliżu uniwersytetów

Średnie mogą ukryć wiele szczegółów, ale jeśli weźmiemy pod lupę dane, historia różni się znacząco w zależności od dzielnicy.

Na przykład, Lakeshore East widział jeden z największych spadków czynszów z 13 procentowym spadkiem rok do roku, podczas gdy inne obszary w i wokół Loop również miały spadki czynszów w zakresie od 4 procent do 7 procent.

Hyde Park czynsze spadły o 7 procent częściowo z powodu mniejszego popytu ze strony studentów, którzy zostali wezwani do podjęcia swoich klas zdalnie w tym semestrze z powodu Covid-19.

Przecząc oczekiwaniom, niektóre chicagowskie dzielnice na północnej stronie, w tym Rogers Park, Andersonville i Lincoln Square odnotowały wzrost czynszów o około 5 procent, przy silnym popycie ze strony młodych chicagowian stawiających na całodobowy styl życia w tych rejonach, lub po prostu dlatego, że szukali mieszkań o większej przestrzeni, w porównaniu z tym, co mogą dostać bliżej Loop.

Blisko południowa dzielnica Bronzeville jest z pewnością wyjątkiem w sezonie wynajmu na rok 2020, doświadczając bezprecedensowego wzrostu popytu, z najemcami lecącymi do mieszkań wymienionych w Domu w tym obszarze, w połączeniu ze wzrostem czynszów o 19 procent. Podobnie, czynsze w tętniącej życiem dzielnicy Pilzno również odnotowały wzrost o 4 procent w przeciwieństwie do trendów ogólnomiejskich.

Choć trendy wzrostu czynszów, które zaobserwowaliśmy w niektórych dzielnicach, można wytłumaczyć zwiększonym popytem, w niektórych przypadkach zmiana średniej ceny wynajmu jest wynikiem nadpodaży luksusowych i wysokiej klasy jednostek, które podnoszą średnią.

Największa podaż mieszkań w Chicago od lat

Pandemia koronawirusowa spowodowała, że wiele mieszkań, które nie były na rynku od lat, nagle zwolniło się, ponieważ najemcy stanęli w obliczu wyzwania, jakim było przekształcenie ich mieszkań w biura, lub ponieważ chcieli uzyskać dostęp do balkonu lub patio, aby uzyskać dostęp do świeżego powietrza podczas zamknięcia, lub w niektórych przypadkach, ponieważ najemca został dotknięty trudnościami ekonomicznymi w następstwie bezprecedensowej liczby zwolnień i urlopów.

Whatever the reason behind renters moving, the 2020 season saw an unparparparalleled number of apartments listed on Domu, as well as historically high demand from renters. Jednak w tym niezwykłym zamieszaniu kilka dzielnic odnotowało większy wzrost podaży niż inne.

Przyjmując za punkt odniesienia średnią dla całego miasta wynoszącą około 20 procent, dzielnice na północnej stronie, w tym Andersonville, Rogers Park, Edgewater i Lincoln Square, odnotowały mniejszy wzrost zasobów w porównaniu ze średnią dla całego miasta, co sugeruje, że najemcy w tych dzielnicach byli nieco bardziej skłonni do odnowienia swoich umów najmu. Natomiast najemcy poszukujący mieszkań w West Loop, Pilsen, Old Town i Lakeview mieli więcej możliwości wyboru niż w ostatnich latach.

Nadchodząca fala eksmisji?

Wyroki były na topie zarówno wśród wynajmujących jak i właścicieli w 2020 roku. Główne pytania wokół tego tematu obejmują, czy eksmisje będą dozwolone podczas kryzysu zdrowia publicznego i jakie opcje są dostępne dla wynajmujących, gdy ich lokatorzy nie są w stanie zapłacić czynszu – albo częściowo, albo w całości. Tysiące najemców w całym mieście nie było w stanie płacić czynszu i mogą oni stanąć w obliczu eksmisji, kiedy moratorium na eksmisje w Illinois zostanie zniesione.

Domu nie śledzi konkretnych informacji o eksmisjach od najemców lub wynajmujących, jednakże nasza platforma dostarcza ogólnych wskazówek na ten temat i w oparciu o poziom zainteresowania tymi stronami, szacujemy, że jest to kwestia, która może dotyczyć ponad dwudziestokrotnie więcej najemców i wynajmujących w tym roku, niż to, co widzieliśmy w poprzednich latach.

Over-inventory of Luxury, Some Larger Units Seeing Rent Growth

Spoglądając konkretnie na zmiany w czynszach według typu jednostki dla najlepszych dzielnic w Chicago, Loop zmaga się ze spadkami cen we wszystkich rozmiarach jednostek, ale szczególnie wśród kawalerek; jako że obszar ten został nieproporcjonalnie dotknięty przez niepokoje społeczne i następstwa spowodowane przez zmagających się z problemami detalistów.

W międzyczasie większe jednostki, szczególnie niewielki zasób jednostek z 4+ sypialniami do wynajęcia, zachowały swoje ceny w wielu dzielnicach, a nawet odnotowały wzrost czynszów w niektórych przypadkach, napędzany przez zamożnych najemców poszukujących większej przestrzeni.

Studia, które stanowią znaczną część zasobów mieszkaniowych Chicago, odnotowują mieszane wyniki, a dzielnice takie jak River North wykazują wyraźny wzrost średniej ceny najmu, ale w tym przypadku zmiana jest bardziej spowodowana nadpodażą luksusowych jednostek, niż reakcją zwiększonego popytu. Podczas gdy kawalerki w popularnych dzielnicach, takich jak West Loop, Humboldt Park, Lincoln Park i Logan Square, nadal są tak popularne jak zawsze wśród młodych najemców, zwłaszcza tych, którzy mogą zobaczyć ryzyko koronawirusa jako mniejszy czynnik w ich procesie decyzyjnym.

Pomimo, że informacje te mogą być przydatne dla wynajmujących, którzy przygotowują się do wystawienia mieszkania na sprzedaż, musimy podkreślić, że w obecnych warunkach rynkowych, wycena jest najważniejsza, aby zapewnić sukces oferty, a najlepszym sposobem na określenie konkurencyjnej ceny wynajmu jest spojrzenie na porównywalne jednostki. Dom oferuje szczegółowe statystyki na naszej stronie internetowej, zawierające średnie międzykwartylowe ceny w podziale na dzielnice i typy jednostek dla wszystkich dzielnic, w których jest wystarczająca ilość mieszkań. Więcej szczegółów na ten temat znajdziesz na naszej stronie dzielnic.

Renters Waiting to See What Happens

National trends point to a surge in temporary moves as renters are waiting out to see what happens with the coronavirus crisis and the economy. Użytkownicy Domu nie są inni, z wynajmem krótkoterminowym widząc zwiększony popyt jako niektórzy najemcy z Chicago są w stanie wstrzymania.

Kto patrzy na tymczasowe rozwiązania mieszkaniowe w 2020 roku? Niektórzy najemcy przenoszą się na przedmieścia i mniej zatłoczone obszary, aby lepiej trzymać się wytycznych dotyczących dystansu społecznego, a najemcy studenccy mogą przenieść się z powrotem do domu z rodzicami, dopóki kampusy nie otworzą się w pełni do normalnej pojemności. Niektórzy najemcy wykorzystują nadejście zdalnej pracy i wirtualnych zajęć, szukając więcej miejsca w wynajmowanych przez siebie domach.

Delays Expected Ahead – What Can Landlords Do?

Renters are taking longer to find an apartment. W niektórych przypadkach mogą rozpocząć ten proces nawet o 38% wcześniej niż zwykle, ponieważ niepewność wywołana obecną sytuacją zmusiła wielu najemców do większej skrupulatności w procesie wyboru mieszkania.

Co mogą zrobić wynajmujący, aby przetrwać te wyjątkowe warunki rynkowe? Na początek, właściciele byliby mądrzy, aby grać do swoich mocnych stron nieruchomości do wynajęcia, kiedy reklamują swoje oferty. Minęły czasy, w których balkon lub tylna weranda jest zwykłym afterthought! Balkony i inne przestrzenie rekreacyjne na świeżym powietrzu są bardziej popularne niż kiedykolwiek, więc właściciel przygotowujący się do wystawienia na sprzedaż swojego mieszkania lub domu w Chicago powinien dołożyć wszelkich starań, aby te przestrzenie wyglądały atrakcyjnie dla potencjalnych najemców, zmiatając nadmiar liści lub łatając uciążliwe pęknięcia w betonie.

Kuchnia jest również punktem centralnym wśród najemców podczas pandemii — do tego stopnia, że lodówki były niedostępne w wielu dużych sklepach z urządzeniami w trzecim kwartale 2020 roku. Najemcy w pełni wykorzystują życie w kwarantannie, podejmując takie przedsięwzięcia jak pieczenie, więc właścicielom dobrze byłoby zająć się wszelkimi niedociągnięciami w kuchni. Lśniąca kuchnia z nowszymi urządzeniami może pomóc przyciągnąć więcej najemców do ofert wynajmu.