Otrzymanie zawiadomienia o eksmisji jest szokujące, jeśli nie druzgocące. Nawet jeśli wiedziałeś, że to nadejdzie, pomysł utraty domu może spowodować natychmiastową panikę. Ale zanim podejmiesz jakiekolwiek poważne decyzje, ważne jest, abyś wiedział, jakie są twoje prawa w tej sytuacji i jak odpowiednio zareagować.

Pierwsze kroki

Twój właściciel nie może po prostu ustnie powiedzieć ci, żebyś się wyniósł. Musi złożyć prośbę na piśmie i zgodnie z lokalnymi, stanowymi i/lub federalnymi prawami i wytycznymi, które przyznają lokatorom określony czas na opuszczenie lokalu. Każdy stan ma określone procedury, które muszą być przestrzegane w zależności od powodów eksmisji.

Istnieją cztery główne rodzaje eksmisji. Są to:

Ogłoszenie o eksmisji lokatora z podaniem przyczyny

Ten rodzaj eksmisji dotyczy czegoś konkretnego, co zrobiłeś, a co właściciel uważa za naruszenie warunków umowy najmu lub dzierżawy.

Ogłoszenie o zapłacie czynszu lub wyprowadzce jest jasne. To zawiadomienie jest zazwyczaj prośbą o uaktualnienie zaległych płatności czynszu w ciągu określonej liczby dni. Okres ten wynosi zazwyczaj od trzech do pięciu dni, a jeśli po tym czasie czynsz nadal zalega z płatnościami, najemca musi opuścić lokal (quit).

Ogłoszenia typu “wylecz się lub odejdź” są zazwyczaj przekazywane najemcom, którzy złamali warunek lub warunek umowy najmu niezwiązany z pieniędzmi, taki jak naruszenie hałasu, niewłaściwe użytkowanie przestrzeni, nielegalna działalność, naruszenie parkowania, palenie w lokalu itp. Najemca jest zazwyczaj podany określony czas, w którym należy poprawić wykroczenie lub wyprowadzić się.

Unconditional Quit zawiadomienia są zdecydowanie najbardziej straszne do otrzymania, ponieważ dają najemcy nie ma wyboru, ale do opuszczenia. Ten rodzaj eksmisji jest rzadki i zazwyczaj powstaje, gdy najemca wielokrotnie płacił czynsz po terminie lub wcale, zignorował ostrzeżenia o zaprzestaniu określonego zachowania, które narusza warunki najmu, prowadził nielegalną działalność na terenie nieruchomości lub spowodował poważne szkody w nieruchomości. Ze względu na powagę tego działania, prawa stanowe zazwyczaj kontrolują ich użycie.

Wypowiedzenie eksmisji lokatora bez podania przyczyny

W pewnych okolicznościach Twój wynajmujący może poprosić Cię o opuszczenie lokalu, nawet jeżeli byłeś doskonałym lokatorem i zawsze płaciłeś czynsz w terminie lub przed terminem. Wynajmujący nie ma obowiązku podania Ci powodu, ale często dotyczy to sprzedaży lokalu, problemów, które czynią lokal niebezpiecznym, lub innych powodów, których nie ma obowiązku ujawniać. Jest to niestety zgodne z prawem, ale zazwyczaj masz 30 lub 60 dni na znalezienie nowego domu. Jedynym wyjątkiem od tej reguły są nieruchomości z kontrolą czynszu, gdzie niektóre stany wymagają podania przyczyny eksmisji.

Pozwy sądowe o eksmisję

Jeśli zignorujesz wezwania do opuszczenia lokalu lub nie poprawisz wykroczeń w umowie najmu lub dzierżawy, wynajmujący nie ma innego wyboru, jak tylko pozwać cię do opuszczenia lokalu. W tym przypadku, otrzymasz zarówno kopię podstaw do eksmisji, jak i wezwanie sądowe nakazujące ci przeprowadzkę.

Następne kroki

Zależnie od rodzaju zawiadomienia o eksmisji, jakie otrzymasz, masz kilka opcji do wyboru. Możesz spakować swoje rzeczy i po prostu ruszyć dalej, chociaż wiele osób nie ma środków lub czasu na tak szybkie działanie. Możesz zastosować się do żądań wynajmującego (np. spłacić czynsz, pozbyć się swojego zwierzęcia, przestać puszczać głośną muzykę) i poprosić o kolejną szansę na bycie lepszym najemcą. Albo, jeżeli nie zostałeś pozwany przez wynajmującego, możesz pozostać na swoim miejscu i czekać na pozew o bezprawne zatrzymanie (unlawful detainer) od wynajmującego, aby przybyć i przenieść procedurę eksmisji na następny poziom, co oznacza stawienie się w sądzie, aby się bronić.

Zanim wybierzesz opcję sądową, musisz się upewnić, że masz ważną obronę. Unikaj wyzywania, marudzenia i słabych wymówek, których większość sędziów nie będzie tolerować. Jeśli nie jesteś pewien swojej obrony lub czujesz się zastraszony przez wynajmującego, skontaktuj się z lokalną grupą praw lokatorów lub adwokatem wynajmującego po wsparcie i poradę.

W każdym przypadku (i jeśli ma to zastosowanie), powinieneś zawsze zrobić wszystko, co w Twojej mocy, aby dostarczyć dowód, że poprawiłeś usterki/niedoróbki, na które powołuje się wynajmujący, co czyni procedury eksmisji nieważnymi. Może to obejmować rachunki za naprawy, zdjęcia poprawionych wykroczeń, takich jak przepełnione zewnętrzne kosze na śmieci, i/lub listy od sąsiadów poświadczające, że nie hałasujesz lub nie używasz ich miejsc parkingowych.

Inną dobrą obroną jest udowodnienie, że wynajmujący nie zastosował się do właściwych procedur prawnych dotyczących eksmisji. Najczęściej robi się to za pomocą odpowiedniej papierkowej roboty, ale możesz również pokazać zdjęcia potrzebnych napraw, których wynajmujący nigdy nie dokonał i wyjaśnić, że zgodnie z prawem wstrzymałeś się z czynszem, dopóki niebezpieczne sytuacje nie zostaną naprawione.

Co się stanie, jeśli przegrasz

Nawet jeśli zastosujesz się do żądań wynajmującego i wykonasz perfekcyjny wygląd sądu, wciąż możesz przegrać. Jeśli wynajmującemu uda się wytoczyć przeciwko Tobie powództwo o eksmisję, nadal nie może on legalnie wyprowadzić Ciebie i/lub Twoich rzeczy na ulicę. Muszą oni najpierw przedstawić nakazaną przez sąd eksmisję szeryfowi, zapłacić opłatę za usługę wydziału szeryfa i poczekać, aż policja odeskortuje Ciebie i Twoje rzeczy z danej nieruchomości.

.