W listopadzie bieżącego roku wyborcy kalifornijscy zostaną poproszeni po raz drugi w ciągu tylu lat o obalenie ogólnostanowych ograniczeń kontroli czynszów zawartych w ustawie Costa-Hawkins Rental Housing Act (“Costa Hawkins”). Poniżej przedstawiamy podsumowanie Propozycji 21, nazwanej przez jej zwolenników Ustawą o Przystępności Czynszowej (“Prop. 21”), oraz jej potencjalne implikacje dla wynajmujących i najemców lokali mieszkalnych w Kalifornii.
Prop. 10 i Costa-Hawkins
Jej poprzedniczka, Propozycja 10, została odrzucona przez prawie 60% wyborców w 2018 roku. Uchyliłby Costa-Hawkins i pozwolił lokalnym rządom na przyjęcie kontroli czynszów na każdym rodzaju wynajmowanych mieszkań. Costa-Hawkins, uchwalona w 1995 r., pozwala samorządom lokalnym na uchwalenie i stosowanie kontroli czynszów, z wyjątkiem (a) mieszkań, które zostały po raz pierwszy zajęte po 1 lutego 1995 r., oraz (b) niektórych klas jednostek mieszkaniowych, takich jak kondominia, domy miejskie i domy jednorodzinne. Właściciele chronieni przez Costa-Hawkins są obecnie upoważnieni do podniesienia czynszu do stawek rynkowych, gdy lokator opuści jednostkę.
Prop. 21
Jeśli zostanie zatwierdzony przez wyborców, Prop. 21 pozwoliłby samorządom lokalnym na wprowadzenie kontroli czynszów w jednostkach mieszkaniowych, z wyjątkiem (a) mieszkań zajmowanych po raz pierwszy w ciągu ostatnich piętnastu (15) lat i (b) jednostek będących własnością osób fizycznych, które posiadają nie więcej niż dwie (2) jednostki mieszkaniowe z oddzielnymi tytułami własności, takie jak domy jednorodzinne, kondominia i niektóre dupleksy, lub podzielone interesy, takie jak projekty mieszkań komunalnych i spółdzielnie mieszkaniowe. Projekt 21 nadal zezwalałby na to, by lokalne limity rocznych podwyżek czynszu były bardziej restrykcyjne niż obecny limit ogólnostanowy. W przypadku pustostanów, gdy poprzedni lokator dobrowolnie opuścił, porzucił lub został zgodnie z prawem wyeksmitowany z lokalu mieszkalnego, Projekt 21 nakładałby, w ciągu pierwszych trzech (3) lat nowego najmu, łączny limit wzrostu czynszu w wysokości piętnastu procent (15%) od stawki czynszu obowiązującej w bezpośrednio poprzedzającym okresie najmu. Ten trzyletni limit wzrostu czynszu byłby dodatkiem do wszelkich podwyżek czynszu w inny sposób dozwolonych przez prawo lokalne.
Tenant Protection Act of 2019
Prop. 21 następuje w styczniu 2020 r. roll-out ustawy Tenant Protection Act of 2019, która uchwaliła statewide rent control cap na roczne podwyżki czynszu w wysokości pięciu procent (5%) plus procentowa zmiana indeksu cen konsumpcyjnych lub dziesięć procent (10%), w zależności od tego, która z nich jest niższa. Ustawa o ochronie lokatorów z 2019 r., choć uważana jest za jedną z najsilniejszych w kraju ustawowych ograniczeń wzrostu czynszów i ochrony lokatorów, nie ma wpływu na kontrolę pustostanów, co oznacza, że wynajmujący mogą obecnie ustalać czynsze początkowe dla nowych umów najmu. Jeśli Prop. 21 zostanie uchwalony, skutecznie uniemożliwi wynajmującym, chronionym obecnie przez Costa-Hawkins, ustalanie czynszów początkowych według stawek rynkowych, jeśli spowodowałoby to więcej niż piętnastoprocentowy (15%) wzrost w stosunku do stawki czynszu poprzedniego najemcy.
Poparcie dla Prop. 21
Proponenci Prop. 21 twierdzą, że środek ten zapewni większe bezpieczeństwo finansowe najemcom, zmniejszy bezdomność i pomoże złagodzić kryzys dostępności mieszkań w całym stanie. Kampania Prop. 21 jest sponsorowana przez Aids Healthcare Foundation, a godnymi uwagi zwolennikami są Senator Bernie Sanders, House Representative Maxine Waters, Kalifornijska Partia Demokratyczna i ACLU południowej Kalifornii.
Opposition to Prop. 21
Opponenci Prop. 21 twierdzą, że proponowane zmiany ustawowe zaszkodzą najemcom, zniechęcając budowniczych sektora prywatnego do wprowadzania na rynek większej liczby przystępnych cenowo mieszkań i zmniejszą wartości nieruchomości, co spowoduje mniejsze przychody dla społeczności. Californians for Responsible Housing prowadzi kampanię w opozycji do tej inicjatywy, z innymi przeciwnikami, w tym gubernator Gavin Newsom, Howard Jarvis Taxpayer Association, California NAACP State Conference i Congress of California Seniors.
Votes Needed to Pass
For Prop. 21 przejdzie i stanie się prawem stanowym, więcej niż pięćdziesiąt procent (50%) głosów oddanych na tę propozycję musi zagłosować na “tak”.
Autorem jest Reuben, Junius & Rose, LLP Attorney Michael Corbett.
Kwestie omówione w niniejszej aktualizacji nie są przeznaczone do udzielania porad prawnych i nie nawiązuje się relacji adwokat-klient z odbiorcą. Czytelnicy powinni skonsultować się z radcą prawnym przed oparciem się na jakichkolwiek informacjach zawartych w niniejszym dokumencie. Reuben, Junius & Rose, LLP jest firmą prawniczą świadczącą kompleksowe usługi w zakresie obrotu nieruchomościami. Specjalizujemy się w prawie zagospodarowania przestrzennego, rozwoju i uprawnień. Świadczymy również szeroki zakres usług transakcyjnych, w tym leasing, przejęcia i sprzedaż, tworzenie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością i innych podmiotów, pomoc w udzielaniu pożyczek/wypłat, podziały i prace kondominialne.