https://pagasleaseattorney.com/all-things-marcellus-radio-show/Question: Should Landowners Enter Into Oil and Gas Leases Given Today’s Low Natural Gas Prices?

Answer: It Depends…

Explanation

Pennsylvania landowners must carefully consider how the current low natural gas price market may negatively impact Oil and Gas Lease offers by energy companies. Jak często powtarzam w All Things Marcellus, firmy gazowe są bardzo inteligentne, a ich landmani rozumieją, jak przedstawić właścicielom ziemi oferty dzierżawy gazu i inne oferty w celu zabezpieczenia podpisów. Jedną z bardzo powszechnych technik landmanów firmy w obecnym czasie jest wykorzystanie niskich cen gazu ziemnego jako narzędzia do przekonania właścicieli ziemskich do podpisania złych umów dzierżawy gazu i innych porozumień.

Wspólna technika landmanów na rynku złych cen gazu ziemnego

Landmani wyjaśnią właścicielom ziemskim, że ze względu na dekadę niskich cen gazu ziemnego, firma gazowa nie ma zasobów finansowych, aby dokonać wyższych premii za dzierżawę lub wyższych procentowych ofert dzierżawy. Argumentuje się to tym, że spółka gazowa jest w fatalnej sytuacji finansowej i jest to niezwykłe i zadziwiające, że spółka ta składa jakąkolwiek ofertę dzierżawy Państwa nieruchomości. Landman następnie wyjaśnia, że niskie ceny gazu ziemnego zniszczyły budżet leasingowy spółki gazowej, a firma nie jest w stanie zaoferować żadnych dodatkowych rekompensat za akr premii lub wyższy procent tantiem biorąc pod uwagę niską cenę gazu ziemnego. Landman kończy wyjaśniając, jak szczęśliwy jesteś, aby otrzymać jakąkolwiek ofertę i jak landman jest zszokowany, że firma gazowa jest nawet w stanie zrobić ci obecne oferty leasingu w tym rynku down.

Na pierwszy rzut oka, to może wydawać się sensowne, że jesteś szczęśliwy, aby mieć jakąkolwiek ofertę i że należy skakać na tej szansy do leasingu. Jednakże, gdy w pełni rozważy się wszystkie aspekty oferty dzierżawy, może się okazać, że najlepszym rozwiązaniem będzie odrzucenie i negocjowanie bieżącej oferty dzierżawy, odrzucenie bieżącej oferty i poczekanie na ożywienie na rynku gazu ziemnego.

Właściciele gruntów muszą dokładnie zbadać swoją osobistą i unikalną sytuację

Istnieje wiele skomplikowanych czynników, które każdy właściciel gruntów musi dokładnie rozważyć, rozważając każdą ofertę dzierżawy swoich praw do ropy i gazu. Oferta dzierżawy może być rozsądnie akceptowalna dla jednej osoby, ale identyczna oferta może być całkowicie nie do przyjęcia i nieodpowiednia dla innej osoby. Kluczem do podjęcia właściwej decyzji jest zrozumienie swojej konkretnej sytuacji i pełne rozważenie wszystkich istotnych czynników przy rozważaniu oferty dzierżawy gazu lub innej oferty.

Przykładowa oferta dzierżawy ropy i gazu do oceny właściciela gruntu

Jednym z przykładów oferty dzierżawy ropy i gazu, która może nie mieć sensu dla niektórych właścicieli nieruchomości na tym rynku niskich cen gazu ziemnego jest następująca oferta:

• 10-letnia dzierżawa ropy i gazu z terminem podstawowym;

• $1,000 Per Acre Bonus Payment; oraz

• 12.5% Royalties for Natural Gas Produced, but Post-Production Costs such as pipeline transportation and gathering fees are Deducted From Landowner’s Royalty Payments.

$1,000 Per Acre Bonus Evaluation

Initially, in my opinion the only truly attractive aspect of this offer is the $1,000 per acre bonus payment. Oznacza to, że jeśli kierownictwo firmy zatwierdza tytuł i oficjalnie akceptuje wykonaną dzierżawę gazu, firma zapłaci właścicielowi ziemi 1.000 dolarów za akr zazwyczaj w ciągu 90 lub 120 dni po tym, jak właściciel ziemi wykonuje i przedkłada dzierżawę ropy i gazu do firmy. Chociaż 1.000 dolarów za akr jest z pewnością ładna suma pieniędzy, właściciele gruntów w Pensylwanii zabezpieczone płatności premii najmu tak wysokie, jak 6.000 dolarów za akr lub więcej w przeszłości. Jednakże, mimo że właściciele gruntów w Pensylwanii mogą zabezpieczyć znacznie wyższe premie za akr w przeszłości, 1000 dolarów za akr premii może być rozsądna oferta dla danego obszaru w tym czasie. Następnie ponownie, w tym obecnym rynku niskich cen gazu ziemnego, niedawno reprezentowałem właściciela ziemi w południowo-zachodniej Pensylwanii, który podpisał najwyższą premię za akr dzierżawy, które kiedykolwiek negocjowałem. Wszyscy właściciele gruntów muszą rozważyć wszystkie istotne czynniki przy rozpatrywaniu ofert premii za akr w Płatnych Umowach Leasingu Ropy i Gazu.

Wniosek jest taki, że rynki leasingu gazu stale się zmieniają, a każdy właściciel gruntów musi dokładnie rozważyć przeszłe rynki leasingu, obecne rynki leasingu i możliwe przyszłe rynki leasingu przy ocenie oferowanej premii za akr. Oczywiście, premia za akr jest tylko jedną z wielu kwestii do rozważenia przy rozważaniu zawarcia Umowy Leasingu Ropy i Gazu.

Ocena 10-letniej Umowy Leasingu z Okresem Pierwotnym

Oferty 10-letniej Umowy Leasingu z Okresem Pierwotnym należy unikać, kiedy tylko jest to możliwe. Zastanów się, dlaczego powinieneś zawrzeć 10-letnią umowę leasingową z firmą, która ma obecnie niewielki budżet leasingowy z powodu obecnych niskich cen gazu ziemnego. 10-letni leasing na ropę i gaz daje firmie co najmniej 10 lat na wiercenie i absolutnie nie oznacza, że masz zagwarantowane tantiemy w ciągu 10 lat. Pamiętaj, że zazwyczaj istnieje wiele sposobów firmy gazowe mogą rozszerzyć dzierżawy poza ich pierwotnego terminu bez produkcji gazu lub tantiem płaconych do właściciela nieruchomości. Dziesięć lat pierwotnego okresu dzierżawy jest zbyt długi i należy go unikać, gdy tylko jest to możliwe. Dziesięcioletni okres dzierżawy sam w sobie spowoduje, że wielu poinformowanych właścicieli ziemskich odrzuci ofertę dzierżawy gazowej i poszuka lepszych możliwości w przyszłości.

12,5% Natural Gas Royalty with Full Post-Production Cost Deductions Evaluation

Na koniec, ale być może przede wszystkim, oferta 12,5% opłaty licencyjnej z pełnymi odliczeniami kosztów poprodukcyjnych jest najgorszą możliwą opłatą licencyjną dla właściciela ziemskiego dozwoloną przez prawo Pensylwanii. Mówiąc wprost, właściciel ziemi w Pensylwanii nie może postąpić gorzej niż 12,5% tantiem z pełnymi odliczeniami. Reprezentowałem bardzo niewielu właścicieli ziemskich od 2008 roku, którzy podpisali umowy leasingowe na opłaty licencyjne niższe niż 15%, a wielu właścicieli ziemskich z Pensylwanii zabezpieczyło umowy leasingowe tak wysokie, jak 21% na bardzo silnych rynkach leasingowych. Jeśli rozważasz ofertę leasingu na poziomie 12,5%, musisz zrozumieć, że jest to najniższy procent tantiem dozwolony przez prawo Pensylwanii i że nigdy nie zostanie Ci zaoferowany niższy procent tantiem w przyszłości. Jednak zawsze istnieje możliwość, że w przyszłości nie otrzymasz żadnej oferty dzierżawy, ale jeśli w twojej okolicy występuje duża podaż gazu ziemnego, możesz w uzasadniony sposób oczekiwać przyszłych ofert dzierżawy i nie możesz postąpić gorzej niż przy 12,5% opłacie licencyjnej z pełnymi odliczeniami kosztów poprodukcyjnych.

Podsumowanie oceny przykładowej oferty dzierżawy gazu

Podsumowując, premia w wysokości 1000 USD za akr może wydawać się atrakcyjna, ale na obecnym rynku, przy dekadowo niskich cenach gazu ziemnego, po szczegółowej ocenie można zasadnie sądzić, że w przyszłości mogą być dostępne lepsze oferty. Ponadto, przy bardzo małej ilości wierceń w Pensylwanii, wielu właścicieli ziemskich może zyskać na czasie, aby rynek mógł potencjalnie odzyskać taką pozycję, że firmy gazownicze będą w stanie zaoferować właścicielom ziemskim bardziej korzystne dzierżawy ropy i gazu.

Pamiętajcie, ten blog i wszelkie informacje na naszych stronach internetowych nie są specyficzną poradą dla każdego indywidualnego właściciela ziemi i wszyscy właściciele ziemi poważnie rozważający ofertę dzierżawy ropy i gazu lub jakąkolwiek umowę dotyczącą gazu ziemnego powinni skonsultować się z doświadczonym prawnikiem ds. ropy i gazu przed podjęciem jakichkolwiek decyzji lub podpisaniem jakiejkolwiek umowy.

Douglas A. Clark, Esq. – Protecting Pennsylvania Landowners