Het Eden Center ligt op slechts een paar metrohaltes van het centrum van D.C. en bevat de grootste concentratie Vietnamese bedrijven onder één dak in Amerika. Tijdens de hoogtijdagen in de jaren 1990, toen een nieuwe vleugel met veel eten genaamd Saigon West werd toegevoegd, werden bezoekers begroet door rij op rij verkopers die pho, bun bo Hue, en andere Vietnamese specialiteiten verkochten. Liefhebbers van eten kwamen van heinde en verre in tourbussen.

Maar na een angstaanjagende periode van recessie- en misdaad-gerelateerde sluitingen, moesten de uitbaters van het centrum een nieuw tijdperk van diversiteit inluiden om overeind te blijven. En vandaag is het plaatje anders. Vietnamese huurders vermengen zich met Chinese, Koreaanse, Taiwanese en Thaise eetkraampjes.

Verliest Eden Center zijn oorspronkelijke doel uit het oog? Of is het nu beter dan ooit? Eater duikt achter de schermen om antwoorden te vinden.

Met zijn interieur haveloze blauwe schilderwerk en beat-up vloeren, het uiterlijk van Eden Center’s verouderde botten logenstraft zijn belang voor de Vietnamees-Amerikaanse gemeenschap.

Veel huurders kwamen naar Eden Center om hun leven weer op te bouwen na de Vietnam-oorlog. Buiten wapperen Zuid-Vietnamese en Amerikaanse vlaggen naast elkaar. Intussen stromen ouders en kinderen door veteranenrestaurant Huong Viet, waar ze dagelijks canh chua (zure vis- en groentesoep) en ca kho (gekarameliseerde vis in een kleipot) voor de lunch doorploegen.

Huong Viet is net als meer dan de helft van de 120 huurders onder hetzelfde dak. Ongeveer twee derde van de bedrijven in Eden Center is al meer dan tien jaar operationeel, en daar is een goede reden voor.

De recessie nam in 2012 enkele Eden Center-restaurants mee naar beneden. Nu, met 10 nieuwe huurcontracten geïnkt in het afgelopen jaar en een wachtlijst om huurder te worden, zijn de dagen van veel leegstand een verre herinnering.

“Een recessie tilt een gordijn op en onthult de zwakke huurders,” zegt Alan Frank, senior vice-president bij Capital Commercial Properties Inc, die eigenaar is van het uitgestrekte commerciële complex. “Nu zijn we meer afgestemd op de behoeften en normen van mensen.”

Dit betekent dat sterkere en meer diverse verkopers het centrum vullen, en ze trekken een meer diverse klantenkring aan om met hen mee te gaan. Neem Little Sheep Mongolian Hot Pot.

Deze Chinese keten met een toegewijde aanhang was een van de meest geanticipeerde openingen van het centrum van 2016. Little Sheep is het eerste grote bedrijfsrestaurant in Eden Center, en het landde hier na het zoeken naar een ruimte ten zuiden van New York met de hulp van een makelaar in 2015.

“Ze kwamen een weekend, zagen hoe druk het was, en zeiden dat dit is waar we moeten zijn,” zegt Graham Eddy, associate general counsel en vice-president van Capital Commercial Properties Inc.

Ondertussen kwam een van de grootste huurcontracten dit voorjaar: een 10.000 vierkante meter grote sportbar met een multicultureel menu die hoopt evenementen en feesten te organiseren in zijn enorme ruimte. Deze zaak is nog in opbouw, maar ze zijn wel van plan om ‘s avonds Vietnamees entertainment te hebben.

Andere niet-Vietnamese nietjes zijn Cho Cu Saigon, een Chinees restaurant geprezen om zijn barbecue varken sinds het betreden van het complex in 1995, en Gom Tang E, het eerste Koreaanse restaurant van het centrum. De tijdrovende soep is een favoriet van de Los Angeles Lakers-speler Kobe Bryant. In Eden Center kunnen voorbijgangers de gewenste bouillon zien pruttelen in een gigantisch vat.

De huidige verkopers van Eden Center zijn voor ongeveer 10 procent niet-Vietnamees. Zijn er kosten verbonden aan een dergelijke verandering? Frank zegt dat het toevoegen van niet-Vietnamees voedsel aan de mix een no-brainer was. Hij zegt dat de jongere Vietnamees-Amerikaanse bevolkingsgroep van Eden Center een toegenomen eetlust voor andere soorten gerechten heeft laten zien.

“Onze jonge clientèle eet graag bij McDonald’s. Ze willen Thais en Mexicaans eten en al het andere. Ze willen niet altijd strikt Vietnamees eten,” zegt hij.

Nucharin Lapakulchai, eigenaar van het enige actieve Thaise restaurant van het centrum, Kao Sarn Thai Street Food, sluit zich bij dit sentiment aan. “Ze vinden het leuk dat hier iets anders is,” zegt ze over nieuwsgierige klanten en de omliggende Vietnamese bedrijven.

Lapakulchai verhuisde zes jaar geleden van Thailand naar de VS en benaderde Eden Center over het openen van een piepklein sit-down restaurant. Vernoemd naar een drukke straat in Bangkok, is haar huidige topper de kha na mu krob, knapperig buikspek met Chinese broccoli.

Maar niet elke bestaande huurder kijkt graag toe hoe nieuwkomers zich vestigen. Banh Cuon Thang Long eigenaar Suong Nguyen zegt dat ze al 20 jaar op dezelfde plek met 40 zitplaatsen zit. Ze maakt zich steeds meer zorgen over de toekomst.

“Het probleem is dat er te veel restaurants in dit winkelcentrum zijn,” zegt Nguyen. “We hebben veel te maken met concurrentie. Als er een nieuw restaurant opent, heeft dat gevolgen voor bijna elke restauranteigenaar.”

Ze beweert dat ze ook financieel in het nadeel is omdat nieuwe huurders een aangepaste huurprijs betalen die volgens haar lager is dan de prijs die ze tientallen jaren geleden heeft onderhandeld. En niet te vergeten, wanneer nieuwkomers worden toegevoegd aan de huurderspool, zegt Nguyen dat klanten kunnen worden weggedrukt omdat er “niet genoeg parkeergelegenheid” is. Eden Center weigerde commentaar te geven op de huidige huurtarieven.

Tenminste één Vietnamese huurder koos ervoor om te verhuizen van Eden Center naar wat naar eigen zeggen vriendelijker zakelijke klimaten zijn. Four Sisters was een razend populaire vaste waarde in het centrum. Ondanks het bewezen levensvatbare bedrijfsmodel, pakte het acht jaar geleden zijn boeltje en verhuisde naar een even grote ruimte van 5.000 vierkante meter voor een vergelijkbare huurprijs in Merrifield Town Center, waar het nu dezelfde beroemde vermicelli-sla wraps en pho bowls verkoopt die een cult-volger creëerden in Eden Center.

“We voelen ons hier gelukkig,” zegt een manager van Four Sisters die niet bij naam genoemd wilde worden. “We zitten in een goede buurt bij het Mozaïekdistrict.”

Hoewel de verkopers van Eden Center meer etnische diversiteit weerspiegelen dan ooit tevoren, blijft zo’n 90 procent van het centrum gerund door eerste- tot derde-generatie Vietnamese families. En de omringende overwegend Vietnamese bevolking levert het grootste deel van de klantenkring van Eden Center. Vietnamese families hebben zich in de jaren tachtig in het gebied gevestigd, en meer recent is er sprake van overloopeffecten nu de huren in aangrenzende gebieden als Clarendon de pan uitrijzen.

Volgens Esri, een bedrijf dat geografische en ruimtelijke gegevens analyseert, zal de Aziatische gemeenschap naar verwachting toenemen van 14.6 procent van de bevolking van Falls Church tot 15,2 procent in 2021.

Ondertussen maken dezelfde tourbussen die sinds de oprichting pelgrimstochten naar Eden Center hebben gemaakt, hier ook nog steeds regelmatig haltes. Vietnamese toeristen reizen vaak naar het metrogebied van D.C. met twee punten op hun respectieve to-do lijstjes: De National Mall bezoeken en Eden Center bezoeken. Om aan hun wensen tegemoet te komen, zijn er in het hele gebouw lofzangen op de geschiedenis van Vietnam. De centrale klokkentoren, bijvoorbeeld, is een replica van een gevonden in het centrum van Saigon markt.

Ondanks de sterke aanhang onder de lokale bevolking en toeristen, is er geen betoog dat de klantenkring aan het verschuiven is. Bij het veelgeprezen Rice Paper, een uitgestrekt modern Vietnamees restaurant dat vanaf de parkeerplaats gemakkelijk te herkennen is, kan het moeilijk zijn om een zitplaats te bemachtigen. De eetzaal vult zich ‘s avonds met uitgebreide Vietnamees-Amerikaanse families die zich rond ronde tafels scharen en millennials van alle achtergronden die op date zijn.

“We proberen nu actief bij Eden om jonge mensen van alle etniciteiten te bereiken,” voegt Eddy eraan toe. “De gezondheid van de toekomst van Eden hangt af van het binnenhalen van nieuwe klanten.” Eddy werkt nauw samen met de verkopers en dringt er bij hen op aan zich op een breed scala aan klanten te richten.

Voorbeeld, veel restaurants hebben geen Engels sprekende servers, maar Eddy moedigt hen aan om er ten minste één in dienst te hebben.

“Menu’s zijn misschien wat opdringerig. Dus ik vertel verkopers dat wanneer niet-Vietnamese klanten gaan zitten, ze moeten weten welke gerechten ze misschien lekker vinden,” legt Eddy uit.

Rijstkrant overdag is ongeveer 80 procent Vietnamees, schat Eddy. “S Avonds is het zwaarder op de blanke klant,” zegt hij.

De huidige zaken gaan niet zonder slag of stoot. Neem nu Little Viet Garden, dat zes maanden geleden opende in Eden Center. Het restaurant heeft een sterke Vietnamese aanhang van oudsher, omdat een voormalige locatie in de jaren negentig drommen mensen in Clarendon van eten voorzag. Nu is er een duidelijk verschil in Eden Center’s Little Viet 2.0. “Over het algemeen doen we het goed,” zegt Michael Phan, een mede-eigenaar in het familiebedrijf. “Maar doordeweeks is het rustig.”

In het weekend zijn de zaken volgens Phan “de hele tijd” goed. Maar van dinsdag tot en met vrijdag is er een aanzienlijke daling na 16.00 uur. Hij overweegt om een doordeweekse special of korting te geven om meer klanten te trekken voor zijn pittige rundvlees noedelsoep.

Phan probeert ook om meer niet-Vietnamees-Amerikaanse klanten aan te trekken. Als zodanig is hij op zoek naar reclame-opties. “De Vietnamese bevolking hier alleen kan ons niet dekken voor zeven dagen,” legt hij uit.

Een andere manier waarop het centrum buzz en voetgangersverkeer creëert is door te infiltreren in de sociale media, wat lijkt te werken. In zijn zes jaar bemannen Eden Center Facebook-pagina, Eddy zegt het aantal likes is gestegen van een paar honderd tot bijna 14.000 in de afgelopen paar jaar.

Een paar nieuwe bubble tea verkopers zijn ook het aantrekken van een jonger publiek. TeaDM opende zes maanden geleden als onderhuurder van Pho Va. Het serveert speciale drankjes, zoals de Cosmopolitea, met aardbeien en lychee groene thee, en het blijft open tot 11 uur ‘s avonds of later in het weekend, met dansmuziek op de achtergrond. Er is ook Kung Fu Tea, een New Yorkse keten gericht op Taiwanese bubble tea die afgelopen herfst debuteerde.

Vivi Bubble Tea and Snow Show is een dubbele operatie die dit jaar arriveert. De hybride zaak omvat geschoren ijs aan de ene kant van de winkelvloer en thee aan de andere kant. Vivi, dat net is geopend, zal ook kip met popcorn verkopen, terwijl Snow Show pasta in Taiwanese stijl zal aanbieden.

Ondertussen is de Kung Fu Tea-franchise, met bestaande vestigingen verspreid over Noord-Virginia en elders, kort na Little Sheep gearriveerd. Deze aankomsten illustreren hoe de voorliefde van Capital Commercial Properties voor moeder-en-pop winkels boven bedrijfsentiteiten evolueert.

De weg vrijmakend voor nieuwe belangstelling, is Eden’s vroegere gedeeltelijke reputatie als een hol van illegaal gokken en soms gewelddadige misdaden de afgelopen jaren verzacht. Ondanks een relatief recente ontvoeringspoging, is het centrum sinds 2012 grotendeels vrij van misdaadverhalen. Het lijkt erop dat een bredere communicatie tussen burgerlijke ondernemers en lokale autoriteiten de situatie heeft verbeterd.

Het lijkt erop dat technologie heeft geholpen om diefstallen te verminderen en andere misdrijven af te schrikken. Een eerdere poging met particuliere beveiligers bleek “geldverspilling”, aldus Frank. “Na overleg met de politie besloot Eden Center bewakingscamera’s te installeren op het hele terrein en we hebben nu 50 camera’s. We hebben minder criminaliteit dan ooit en de camera’s hebben geleid tot een aantal arrestaties.”

Ruwweg tweederde van de bedrijven die geassocieerd werden met het stigma van weleer hebben ook hun deuren gesloten, merkt Eddy op. Een toename van het aantal casino’s in andere delen van D.C. – recentelijk Horseshoe in Baltimore en MGM Grand in het naburige National Harbor – heeft een deel van de gokgerelateerde misdaad afgeleid.

Dezer dagen zijn de krantenkoppen over Eden Center meer gericht op must-try food dan op onfrisse zaken – en die positieve aandacht zorgt natuurlijk voor extra voetgangersverkeer.

Washington Post-foodschrijver Tim Carman komt regelmatig langs op zoek naar materiaal voor zijn “$20 Diner”-column en roundups over goedkope hapjes. De bejubelde banh xeo, een hartige gebakken pannenkoek gemaakt van rijstmeel, water, en kurkuma poeder, alleen al maakt de rit de moeite waard voor sommigen. Veel sit-down restaurants serveren er een versie van.

En nu nieuwe huurders zich in de strijd mengen, heeft de toegenomen concurrentie sommige bestaande winkels ertoe aangezet hun aanbod te diversifiëren. In Eden Kitchen, bijvoorbeeld, introduceerde manager Cindy Nguyen in maart een langoestengerecht in haar oude restaurant. “Het is gekookt, New Orleans-stijl,” zegt ze. “Het is iets nieuws voor het centrum.” Cajun voedsel werd geïntroduceerd in Vietnam tijdens de Franse koloniale periode, dus dit gerecht spreekt een breed scala aan klanten aan.

Andere restaurants ondernemen actie om concurrerende tijden te bestrijden. Neem Vietnamese stand-by Phu Quy Deli Delight, dat zich naast nieuwkomer Little Sheep bevindt.

De markt heeft net een deal gesloten met het in Californië gevestigde Lee’s Coffee om zijn populaire broodjes en macarons binnen te gaan verkopen. Eigenaar Kim Nguyen zegt dat ze de afgelopen zeven jaar grab-and-go opties zoals beef jerky en noedelsoepen heeft geserveerd, en het nieuwe partnerschap is een manier om haar spel te verbeteren.

Net als Suong Nguyen denkt ze dat er al te veel restaurants in Eden zijn. Maar ze is niet al te bezorgd over haar nieuwe buren – deels omdat ze zegt dat haar aanbod anders is dan dat van de sit-down plekken.

Even oude restaurant huurder Huong Viet weet dat het moet evolueren met de tijd om de zaken sterk te houden, dus het deed een hele build-out van zijn gevel. Maar sommige dingen zullen misschien nooit veranderen, zoals het beproefde cash-only model.

Al met al, terwijl het management duidelijk de deur heeft geopend voor bedrijven buiten de oorspronkelijke invloedssfeer van Eden, verwacht geen drastische identiteitsverandering op korte termijn.

“Hoewel we een paar niet-Vietnamese restaurants en bedrijven hebben, is het ons doel om Eden Center nog vele jaren een Vietnamees-gecentreerd winkelcentrum te laten blijven,” zegt Eddy.

Northern Virginia Magazine eetredacteur en restaurantcriticus Stefanie Gans blijft erop vertrouwen dat Eden Center zal blijven bestaan, ongeacht wie er intrekt.

“Het is nog steeds een schat en een geweldige plek om mensen mee naartoe te nemen die het nog niet hebben meegemaakt,” zegt ze, eraan toevoegend: “Het is 100 procent een juweeltje.”